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父母名下宅基地上房屋协议赠与部分子女未过户能否撤销

作者:靳双权律师 发布时间:2022-11-24 浏览量:0

原告诉称

陈某文向本院提出诉讼请求:1.判令陈某文与陈某贤、陈某涛、赵某、陈某霞继承分割位于北京市朝阳区A号院(以下简称A号院)内的北房五间及新翻建的两排北房十二间;2.判令陈某文与陈某贤、陈某涛、赵某、陈某霞继承分割上述北房五间的租金,按照每月3000元的标准,自2009年1月1日计算至判决生效之日。

事实和理由:陈某文与郭某芬系夫妻关系,二人共有三名子女,分别为陈某贤、陈某涛、陈某淮。A号院内有北房五间、西厢房四间及新翻建的两排房屋,登记在郭某芬名下,系陈某文与郭某芬的夫妻共同财产。2008年4月27日郭某芬去世,2017年12月3日陈某淮去世,二人均未留有遗嘱。

陈某文于2013年住进社会福利中心,因赵某于2009年将北房五间中的四间出租,2016年将剩余一间北房出租,均未告知陈某文,亦未将租金分给陈某文,陈某文作为郭某芬和陈某淮的第一顺位法定继承人,有权分割A号院内房屋份额及租金。

 

被告辩称

陈某贤辩称,同意陈某文的诉讼请求。

陈某涛辩称,同意陈某文的诉讼请求。

赵某、陈某霞共同辩称,不同意陈某文的诉讼请求。1992年12月12日陈某淮与赵某结婚后就一直居住在A号院。1993年5月27日农村宅基地发证审批表登记家庭人口4人,即为郭某芬、陈某文、陈某淮、赵某。2003年10月31日以陈某淮的名义申请翻建房屋许可证,2009年陈某淮与赵某共同出资翻建两排北房。

2007年10月30日陈某文与郭某芬自愿确认A号院所有权人为陈某淮,陈某文与郭某芬保留居住权,村委会对此进行了盖章确认。2017年5月22日陈某淮与赵某离婚,约定A号院归赵某所有。故A号院归赵某个人所有,陈某文有居住权,请求驳回陈某文的诉讼请求。

 

法院查明

郭某芬与陈某文系夫妻关系,二人共有三名子女,分别为长女陈某贤、长子陈某涛、次子陈某淮。陈某淮与赵某原系夫妻关系,二人于2017年5月22日协议离婚,陈某霞系二人之独生女。郭某芬于2008年4月27日去世,陈某淮于2017年12月3日去世,二人生前均未留有遗嘱。

A号院的宅基地使用权登记在郭某芬名下。陈某文在庭审中提交的《农村宅基地发证审批表》记载,土地使用者郭某芬,家庭人口4人,人口情况:夫妻、次子、次子妻;《用地位置及示意图》显示,该院内有北房、西厢房若干间。1984年《住宅建筑调查表》记载家庭人口数5,人口组成2代,住宅建造时间为1982年,简图中仅显示有北房若干间。陈某贤认为《住宅建筑调查表》可以证明A号院宅基地最初系批给郭某芬、陈某文及其三名子女的。

经询,陈某文、陈某贤均为城镇户籍人口(其中陈某贤于1989年1月14日由农业户口转为非农业户口);陈某涛为农业户籍人口,系村集体经济组织成员,其名下有宅基地;陈某淮、赵某、陈某霞均为农业户籍人口,系集体经济组织成员,其名下均未登记宅基地。陈某贤于1984年结婚,婚后搬离A号院,陈某涛于1989年结婚,1992年取得宅基地后亦搬离A号院,陈某淮、赵某、陈某霞、郭某芬、陈某文则一直居住在A号院。

庭审中,赵某、陈某霞称陈某涛名下的D号院内房屋系陈某文、郭某芬出资为陈某涛建设,陈某涛则称D号院建房时共花费2.5-2.6万元,其中父母出资3000元。

陈某文另提交村委会于2013年4月3日出具的证明,称A号院的宅基地使用权人为郭某芬,该院内有北房五间,西厢房四间,郭某芬病逝后2009年院内翻建两排房屋,房屋均在宅基地四至范围内,为合法建筑。庭审中,陈某文表示,原有的西厢房四间已经被拆除,2009年翻建的两排北房系由赵某与陈某淮出资翻建。

陈某涛提交村委会于2020年11月17日出具的证明,称陈某涛自1980年至1984年8月在该村务工,为工分制,工分为7.5分。陈某涛据此主张A号院建设北房五间时其已经参加工作,其对原有北房五间的建设曾出力。赵某、陈某霞对陈某涛的主张不予认可。

陈某贤提交村委会于2010年4月15日出具的证明,称陈某贤自1979年6月至1981年3月在村务农。陈某贤提交《北京市企业职工退休证》,其中参加工作时间为1981年3月,退休时间为2009年5月,工作单位为J公司。陈某贤另提交其结婚证,显示结婚日期为1984年8月22日。陈某贤据此主张其在结婚前已经务农,有收入,故对家里房屋的建设有出资。赵某、陈某霞对陈某贤的主张不予认可。

陈某文提交社会福利中心出具的证明,称陈某文自2013年4月1日至2020年1月19日在该福利中心居住。陈某文称A号院内房屋目前由赵某、陈某霞居住使用,部分房屋出租,租金亦由赵某、陈某霞收取。

庭审中,各方当事人均认可2020年4、5月份,陈某文从社会福利中心搬回A号院居住,实际居住在北房西数第一、二、三间内。陈某贤称,陈某文回到A号院居住后由陈某贤、陈某涛找案外人对上述房屋进行装修,花费2.2万元,其中赵某出资5000元,其余装修款系陈某涛出资;房屋内原有供暖设施均被赵某拆除,陈某涛额外花费1.5万元又安装了供暖设施。陈某贤另称目前A号院北房西数第一、二、三间由其与陈某文共同居住使用。

庭审中,陈某贤提交照片、视频资料,拟证明赵某将A号院内北房五间中的部分房屋出租的事实。其中原有北房西数第四、第五间截至2020年10月30日仍在出租,其中一间从2009年开始出租,另外一间从2013开始出租,但截至开庭之日的2020年11月11日未再出租。

赵某、陈某霞称,在陈某淮生前北房五间中的西数第一、二间曾经出租过,具体是2012年2月10日至2019年10月,两间房屋租金每月700元;北房西数第三间没有出租过;北房西数第四、第五间自2017年7月1日至2020年10月30日出租,两间房屋租金每月800元,但因疫情原因,2020年2月至7月没有收房租。

赵某、陈某霞提交签发日期为2003年10月31日的《翻建房屋许可证》,其中姓名为陈某淮,全家人口5,原有北房五间,西房二间,批准南房四间、西房一间、东房一间。赵某称,其与陈某淮2009年在A号院翻建两排新北房共十二间就是依据该许可证,但并没有按照许可的内容建设,时间也超过了许可证的期限,原因是批准后家庭经济状况发生变化,没有能力在取得许可后立即翻建。

赵某、陈某霞提交落款处加盖村委会公章的《协议》,内容为打印形成,具体为:“郭某芬、陈某文(夫妻)与陈某淮同住村A号院,此院为陈某文、郭某芬老房产地。长子陈某涛都有房产地自己出资所盖房屋,其弟陈某淮给长兄添8000元钱作为补偿,郭某芬之女陈某贤结婚在外无权干涉父母之房产权,现经协商郭某芬、陈某文对A号院始终都有居住权,次子陈某淮对A号院拥有房产权,二位老人去世后A号院所有权归陈某淮所有,其他人无权对A号院房产继承干涉”。

该协议下方签有陈某文、郭某芬姓名,另签有李某某、高某某、李某、林某某姓名。赵某称,李某某系当时村委会的书记,高某某、李某、林某某均为村委会工作人员,其四人系作为见证人在该协议上签字。

陈某文不认可上述协议上其姓名为其本人所签,故赵某就此申请了笔迹鉴定。但在鉴定过程中,赵某向法院另行提交一份《协议》,内容、落款、签字人等均与上述协议完全一致,赵某称在后提交的协议系其在整理家中物品过程中偶然发现,并认为当年实际签署了不止一份该协议。经本院询问,陈某文表示赵某在后提交的协议上“陈某文”的姓名系其本人所签。后赵某撤回了相应的鉴定申请。

陈某贤曾申请对上述协议中“郭某芬”的签名是否系其本人所签进行鉴定,后因各方当事人均无法找到鉴定机构可使用的对比样本,导致鉴定未能实际开展。

本院于2021年3月3日上午到村委会调查核实赵某在庭审中提交的协议及证明上相关人员签字的真实性。当日承办人见到李某、林某某本人,其二人均表示协议上的签名系其本人所签,并表示系郭某芬向其表示郭某芬家庭内部已经协商一致,故请其二人签字见证。

高某某、李某某当日未在村委会,后承办人通过电话与其二人就相关事实进行核实。高某某表示,其系第一个在协议上签字的人,并表示郭某芬家庭内部就此已经协商一致;李某某亦表示协议上的签名系其本人所签,目的也是为了作见证,当时郭某芬表示家里已经协商好了。

陈某文认为上述协议性质不明,也不属于遗嘱,其中排除了陈某贤的继承权是违法的,应属无效。陈某贤、陈某涛对该证据亦不予认可。陈某涛另表示陈某淮从未给付过其8000元。

陈某贤提交其自行找到高某某了解情况拍摄的视频,视频中高某某称协议原系其抄写的草稿,是郭某芬让高某某签的字,签字时只有郭某芬和高某某在场。

赵某、陈某霞提交村委会于2020年7月6日出具的说明一份,落款处加盖该村委会公章,并由现任村书记张某某签名。该说明内容为:“在1993年5月登记农村宅基地审批表时,按照农村习俗,长子或者次子与长辈居住在一起的,名字均登记在长辈名字下,也能表示出对老人的尊敬。我村还有两个儿子宅基地都是老人名字的情况。村村委会在审批宅基地的时候,家中哥俩的,只批准一个宅基地。陈某涛、陈某淮兄弟俩人一人一宅,兄陈某涛有宅基地,父母与弟陈某淮居住在一起,因家中有长辈,在登记宅基地审批表时就登记了郭某芬的名字”。

关于上述说明的真实性,经与张某某电话核实,张某某表示该证明上的签名系其本人所签,证明内容符合实际情况。张某某另表示其系在看到上述签好字的协议后才出具了该份证明。陈某文、陈某贤、陈某涛对上述证据不予认可。

赵某提交其与陈某淮在民政部门协议离婚时签订的《离婚协议书》,其中关于财产分配约定如下:男方名下有一处房产,即A号院,离婚后归女方所有。赵某据此主张A号院内房屋归其所有。陈某文、陈某贤、陈某涛均认为陈某淮无权在离婚协议中处分A号院内房屋。

 

裁判结果

驳回陈某文的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

“一户一宅”原则是我国农村宅基地分配的基本原则之一。现实生活中,农村居民因上学、参加工作等原因转为非农业户籍人口的情况并不罕见,另有原农户家庭成员因出生、死亡、结婚等发生人口变动,“一户”之下的具体家庭成员在较长的历史时期内处于流动状态。因上学、工作、死亡等户口转为非农业性质或注销户口的,就不应继续作为该“一户”之下的家庭成员享受相应的宅基地权益。

具体到本案,A号院宅基地最初批给郭某芬一户使用时,该户家庭成员包括郭某芬、陈某文、陈某贤、陈某涛、陈某淮,后陈某贤因参加工作转为非农业户口,陈某涛另批宅基地后户口迁出A号院,其二人均不再是郭某芬一户之下的家庭成员,对A号院的宅基地使用权及院内房屋均不再享有相应权益。

根据1993年《农村宅基地发证审批表》显示的家庭人口情况,彼时郭某芬一户的家庭成员为郭某芬、陈某文、陈某淮、赵某。后因陈某淮、赵某之女陈某霞出生,该户人口又增加陈某霞,变为五人。故实际享有A号院宅基地权益的应为郭某芬、陈某文、陈某淮、赵某、陈某霞。

赵某、陈某霞提交协议,并主张郭某芬在世时与陈某文一致同意A号院内房屋归陈某淮所有。庭审中,陈某文认可协议上其签名的真实性。因客观原因虽未能通过鉴定确定郭某芬签名的真实性,但根据法院向在协议上作为见证人签名的李某某、高某某、李某、林某某等人调查核实的情况,法院可以确认协议的内容系郭某芬的真实意思表示。

陈某贤虽提交高某某的视频以推翻协议上高某某签名的真实性,但该视频系陈某贤单方录制,不符合证人作证的法定形式,且高某某在视频中仍认定存在手写的协议,且系郭某芬请高某某签字见证,故法院对陈某贤的意见不予采纳。关于陈某贤、陈某涛主张其二人并未在协议上签名,故协议应属无效的意见,因其二人已经不再是A号院农户下的家庭成员,故该协议并不因未经其二人签字而归于无效。

根据陈某淮、赵某在离婚协议中关于A号院内房屋在二人离婚后均归赵某所有的约定,可以推知陈某淮、赵某对于上述协议中约定A号院内房屋归陈某淮所有系知情且同意,陈某淮已经接受了其父母将A号院内原有五间北房对陈某淮的赠与。陈某贤、陈某涛虽提交证据称其在五间北房建成前已经参加工作,并主张对五间北房的建设存在贡献,但其二人提交的证据不足以证明其二人曾对北房五间的建设进行出资,其二人作为彼时的家庭成员,即便将工作赚取的收入交给父母,亦应作为生活费支出处理,故法院对其二人上述意见不予采纳。

陈某文提起本案诉讼要求分割A号院内房屋,实际欲推翻其签署的上述协议。由于我国目前尚未建立农村房屋的不动产登记制度,故不能以是否已经办理转移登记来确认郭某芬、陈某文将A号院内原有的北房五间赠与陈某淮的行为是否已经履行完毕。根据陈某淮、赵某在协议签订后将上述五间北房出租,以及二人在离婚协议中对相关房屋进行处分的事实,法院认为北房五间已经交付陈某淮,应认定赠与已经完成,陈某文无权撤销其赠与的意思表示。

陈某淮在取得A号院内房屋所有权后,在与赵某离婚时明确约定A号院内房屋归赵某所有,该约定不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,陈某霞作为宅基地使用权人之一,对于上述约定并无异议,赵某亦实际占有使用了A号院内房屋,故法院认为A号院内房屋的权利已经转归赵某所有。

综上,对于陈某文提出的对A号院内房屋及租金予以继承分割的请求,法院均不予支持。

需要明确的是,法院认定A号院内房屋权利由赵某享有,不代表认定相关房屋的合法性,相关房屋的合法性应当由有关行政主管部门依据职权予以认定。


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