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房屋出售后未过户妻子去世子女不同意卖房可以解除合同吗

作者:靳双权律师 发布时间:2022-08-13 浏览量:0

原告诉称

赵某峰向本院提出诉讼请求:1.判令被告配合原告办理坐落于北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记手续,登记到原告名下;2.本案诉讼费、保全费5000元由被告承担。

事实与理由:2003年10月11日,原告经同事陈某(证明人)介绍,被告郭某涛将自己位于北京市丰台区一号房屋(以下简称一号房屋)自愿转让给原告,原、被告签署了房屋转让协议书,房屋成交价为人民币23万元整,协议签订后原告支付了首付款人民币20万元整,双方约定余款3万元在正式办理完房屋产权过户手续时全部付清。原告支付首付款后被告交付了房屋使用。之后原告多次要求被告办理房屋产权手续,然而被告一直推诿、搪塞至今。现如果能办理产权登记,原告同意未付的3万元房款可以先付,付款同时办理产权登记。现一号房屋由原告居住。

原告系外地户口,在北京有一套房屋,没有产权登记,正在诉讼,名下在北京没有产权的房屋,具备购房资质,综上所述,原告认为:被告郭某涛依法转让房屋行为符合我国合同法关于买卖合同的相关法律规定,原、被告签订的房屋转让协议应属有效。望判如所请。

 

被告辩称

郭某涛辩称:不同意赵某峰的全部诉讼请求,请求法院依法驳回其全部诉讼请求。一、《房屋转让协议书》已于2005年12月6日解除。涉案房屋是郭某涛于1994年购买的原产权单位的央产房,是郭某涛与配偶林某娟的夫妻共同财产。郭某涛与赵某峰签订《房屋转让协议书》时,该房屋因涉及产权单位与新物业公司之间的交接,产权单位暂不受理房屋上市申请,故双方在合同中约定“目前不能办理产权过户手续”。等到产权单位与新物业公司完成交接后,产权单位告知郭某涛,经查郭某涛房屋存在超标问题,须先补交7万多的超标费,补交后可以开始受理上市申请。

因双方签约时确实都没想到要交超标费,当时涉案房屋所在小区均价5000元,涉案房屋面积50.6平方,23万元的总价款已经是基于亲友介绍而低于市场价,故该价格不可能再含7万多的超标费,而赵某峰也表示不同意承担超标费。鉴于双方未能就超标费的承担达成一致,超标问题未能解决,产权单位表示不具备上市条件,且即便补交超标费后,产权单位也仅仅是同意受理上市申请,最终是否同意上市尚不确定,又因为房屋买卖没有征求配偶林某娟的同意,林某娟反对卖房,故郭某涛于2005年12月6日正式通知赵某峰解除合同。基于此,郭某涛已反诉确认合同解除、腾退返还房屋。

二、即使不考虑合同已经解除的事实,法院也不应支持赵某峰合同履行的请求。(一)《房屋转让协议书》现在也不具备履行条件。涉案房屋作为央产房,上市有特殊的限制,根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》以及国家机关事务管理局官方刊登的《在京中央单位已购公房上市出售办理指南》,央产房上市须原产权单位建立和完善住房档案,处理完超标问题,将相关数据上传交易办公室,在取得产权单位同意上市证明、房屋共有权人同意出售的书面意见等材料后,由交易办公室审核,审核通过后,由产权人填写《在京中央单位已购公房变更情况登记表》,并由产权人领取《在京中央单位已购公房变更通知单》,此后,央产房才能进一步办理产权转移登记手续。显然,《房屋转让协议书》现在并不具备履行条件:1.原产权单位至今未表示同意上市交易,且经与原产权单位核实,涉案房屋至今没有在原产权单位房管系统建档,交易办公室无法对住房档案进行核对,客观上无法对涉案房屋上市进行审批。

2.《在京中央单位已购公房变更通知单》只能由产权人即郭某涛单方申请领取,现双方已经产生纠纷,矛盾激化,郭某涛不可能再申请领取《在京中央单位已购公房变更通知单》。3.林某娟已经于2008年去世,涉案房屋现为郭某涛与三个儿子共同共有,长子郭某鑫、次子郭某磊作为共有权人不同意继续履行合同,故无法取得全部共有人同意出售的书面意见。4.赵某峰非京籍户口,且名下已购买过一处位于草桥的住宅,其不具备北京市购房资格。因此,《房屋转让协议书》现在并不具备履行条件。

(二)赵某峰未在合理期限内主张履行。根据民法典第580条第一款第(三)项的规定,债权人在合理期限内未主张履行,人民法院对其履行请求不予支持,本案自郭某涛2005年12月告知赵某峰解除合同,至赵某峰2020年12月提起本案诉讼,时间已长达15年之久,显然超过了上述合理期限,法院不应支持其继续履行的请求。

被告(反诉原告)郭某涛向本院提出反诉请求:1.请求确认原、被告2003年10月11日签订的《房屋转让协议书》已于2005年12月6日解除;2.判令赵某峰立即腾退一号房屋,并将该房屋返还给郭某涛;3.判令本案的诉讼费用由赵某峰承担。事实和理由:反诉人与林某娟(已于2008年1月24日去世)系夫妻关系,两人婚后育有三个儿子,长子郭某鑫、次子郭某磊、三子郭某德。1994年4月11日,反诉人与单位签订《房屋买卖契约》,购买了一号房屋,一号房屋系反诉人与林某娟的夫妻共同财产。2003年10月11日,经陈某介绍,反诉人与被反诉人签订《房屋转让协议书》,约定反诉人将涉案房屋出售给被反诉人,总价款23万元。双方均知晓涉案房屋性质为央产房,需要原产权单位同意并出具证明,故在《房屋转让协议书》中作了相关约定。合同签订后,反诉人收取了20万元的首付款,并将涉案房屋交付给被反诉人。此后反诉人经与原产权单位多次沟通,原产权单位最终表示涉案房屋不具备上市条件,且因房屋买卖没有征求配偶林某娟的意见,林某娟不同意出售涉案房屋,故2005年12月6日,反诉人让陈某代为通知了被反诉人解除《房屋转让协议书》。

因反诉人当时已是86岁高龄,行动不便,故委托唯一在国内的长子郭某鑫代为处理合同解除以及后续事宜。2005年12月,郭某鑫在陈某的安排下与被反诉人见面,郭某鑫代表反诉人再次明确解除《房屋转让协议书》,并与被反诉人协商了解除后的补偿问题,但双方就补偿问题未达成一致意见。此后因涉案房屋一直空置找不到被反诉人,也无法与被反诉人取得电话联系,故合同解除后的相关事宜只能暂且搁置。反诉人认为:1.因原产权单位表示涉案房屋不具备上市条件,无法出具同意上市证明,且房屋买卖未取得共有人的同意,反诉人与被反诉人签订的《房屋转让协议书》存在履行障碍,反诉人于2005年12月6日通知了被反诉人解除合同,故双方签订的《房屋转让协议书》已于2005年12月6日解除。

2.合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,故被反诉人应将涉案房屋腾退并返还给反诉人。

原告(反诉被告)赵某峰辩称:郭某涛关于2005年解除协议的通知,没有事实依据。事实是,2005年12月郭某涛委托长子郭某鑫与赵某峰洽谈关于一号房屋的买卖及合同履行事宜,郭某鑫代表郭某涛称该房屋面积超标,需补交超标费,希望赵某峰承担,赵某峰依据合同规定主张分摊,双方未达成一致,郭某涛提出的解除不是事实情况,双方协商房屋买卖的履行事宜,合同不能解除。一号房屋不存在客观不能上市原因,根据政策规定,中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法第8条,交完超标款就可以上市,不存在交易障碍,本案纠纷是因为主观上分摊超标费有争议,不存在客观不能上市的理由。

2003年签约时郭某涛配偶同意,当时在现场未反对,郭某涛没有证据证明配偶反对出售,即使配偶去世,继承人应继承其债务,该债务在郭某涛配偶去世之前就存在。从2005年12月6日之后的2年,已经十几年,郭某涛的反诉超过了诉讼时效,请求驳回郭某涛的反诉。

 

法院查明

1994年4月11日,单位(甲方)与郭某涛(乙方)签订《房屋买卖契约》,1994年6月23日郭某涛取得一号房屋的房产所有证,产别为私产,此房为成本价出售住宅。

2003年10月11日,卖方郭某涛与买方赵某峰经证明人陈某介绍见证,双方签订《房屋转让协议书》,该协议书载明:卖方有一套成本价住宅出售,位于北京市丰台区一号,由于客观原因,目前不能办理房屋产权过户手续,现由双方友好协商,达成共识后签订协议如下:1.此房屋成交价为人民币23万元整。2.买方首付款20万元,余款3万元在正式办理完房屋产权过户手续时全部付清。3.当卖方拿到卖房证明时,即办理房屋产权过户手续。

4.办理房屋产权过户手续所需的各种费用由买卖双方均摊。5.买方在交付首付款后,即可正式入住。7.本协议经买方、卖方及证明人签字盖章后即可生效。赵某峰于当日向郭某涛支付购房首付款20万元,后入住一号房屋。

2005年9月21日郭某涛向赵某峰提供面积超标费计算单,计算单载明:超标34.29平方米,需补交69068元。

2005年12月6日郭某涛出具委托书,委托长子郭某鑫全权代表其与买方商谈有关收回一号房屋一事,并共同协商中止“房屋转让协议书”的善后事宜。

郭某涛与林某娟(于2008年1月24日去世)系夫妻关系,两人婚后育有三个儿子,长子郭某鑫、次子郭某磊、三子郭某德。

证人陈某出庭作证称:因为房屋上市要交超标费,赵某峰不同意交,郭某涛写了材料,准备终止合同不卖了,当天我拿着委托书去了,交给了赵某峰,就是委托郭某鑫办理房屋终止买卖的善后事宜,我口头告诉赵某峰,说郭某涛要终止买卖,委托其大儿子办理终止事宜,我把郭某鑫电话给赵某峰让他们下一步面谈,我就退出了。当时赵某峰没说超标费一人一半。在郭某涛家签协议时郭某涛的妻子不在场。

赵某峰对陈某的证言质证意见为:“证人说话不实,鉴于陈某与郭某涛有亲属关系,对证言真实性质疑,陈某与郭某涛存在利害关系;证人回答仅仅是递交委托书,没有提及通知解除,应对证人证言不予采信。

经询问,赵某峰同意支付郭某涛尾款3万元的同时办理过户手续,如果法院支持赵某峰要求过户的请求,出于解决问题的目的,全部超标费赵某峰自己承担;过户税费赵某峰出一半,另一半同意替郭某涛垫付,以后再向郭某涛主张;如果需要结清物业费、供暖费等应由郭某涛承担的赵某峰都可以垫付,以后主张;《房屋转让协议书》第四条约定的办理房屋产权过户手续所需的各种费用赵某峰承担一半,另一半同意替郭某涛垫付,以后主张。房屋性质是成本价出售公房,如果需要交费的话,赵某峰承担一半,另一半同意替郭某涛垫付,以后主张。

经本院向单位调查,该院答复:我单位为一号房屋的原产权单位,郭某涛已于1994年4月与单位签订买卖契约,于1994年6月获得房屋所有权。如产权人或其委托人向在京中央和国家机关住房交易办公室申请该房产的产权变更,并主动申请我单位协助,我单位会依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第六条以及《在京中央单位已购公房上市出售办理指南》的规定办理。

 

裁判结果

一、赵某峰于本判决生效之日起十五日内给付郭某涛剩余房款3万元;

二、郭某涛于本判决生效之日起十五日内协助赵某峰办理坐落于北京市丰台区一号房屋的产权过户手续,将产权转移登记至赵某峰名下,郭某涛负有协助赵某峰办理缴纳相关款项的义务;

三、驳回郭某涛的反诉请求。

 

房产律师靳双权点评

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。鉴于本案的法律事实发生在民法典施行之前,应适用当时的法律、司法解释的规定。

赵某峰与郭某涛签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示,不违反国家法律的强制性规定,属有效合同,双方应按合同约定全面履行自己的义务。郭某涛辩称签订《房屋转让协议书》未经妻子同意,但根据庭审查明的事实,可以确认《房屋转让协议书》于2003年10月11日在郭某涛家中签订,2004年至2005年期间陈某、郭某涛与赵某峰多次商谈超标款的问题,现郭某涛亦未举证其妻子林某娟在2008年去世前向赵某峰主张过合同无效和不同意卖房,故对郭某涛此项辩称,法院不予采信。

鉴于2005年12月6日郭某涛出具委托书,仅是委托长子郭某鑫全权代表其与买方商谈有关收回一号房屋,并共同协商中止“房屋转让协议书”的善后事宜;上述委托书不能证明郭某涛以书面形式或其他形式向赵某峰主张过正式解除房屋转让协议,郭某涛没有要求赵某峰退还购房款,赵某峰也没有退还购房款的行为,一号房屋也一直由赵某峰使用,故对郭某涛请求确认《房屋转让协议书》已于2005年12月6日解除,并要求赵某峰腾退交还一号房屋的反诉请求,法院不予支持。

本案中,一号房屋系央产房,现单位答复如一号房屋上市出售,申请办理一号房屋的产权变更时,将按照相关规定予以协助;鉴于赵某峰同意承担超标款,也愿意垫付需郭某涛结清的物业费、供暖费,并同意承担办理房屋产权过户手续所需的各种费用的一半,另一半同意替郭某涛垫付,综合上述情况,则涉案房屋不能办理房屋产权转移登记的障碍并不存在,故对于赵某峰要求将房屋产权转移登记至其名下的诉讼请求,法院予以支持。

 

 


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