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借名购买经济适用房双方均有过错房屋分割纠纷

作者:靳双权律师 发布时间:2022-01-14 浏览量:0

原告诉称

周某军上诉请求:撤销一审判决第一项,改判周某军承担20%的过错责任,即周某军给付周某琴、张某华位于北京房山区1403号房屋(以下简称案涉房屋)增值款310370元。

事实和理由:一审判决认定事实不清,导致判决结果不当。一、一审判决忽视了案涉房屋是社会福利房,属于社会公共利益,不是一般的商品房,且让周某军承担了与其年龄和身体状况不符的义务,支持了不法行为获益。周某军是孤寡老人,出资30万元购房已很困难,再让周某军承担70%的赔偿责任,对其严重不公。案涉房屋本属周某军一人,一审判决导致房屋大多数权益增值被不法行为人夺走,忽视了房屋的社会福利性质。借名行为人因合同无效,不仅将本金收回,还获得了70%的房屋增值,严重损害了社会公共利益。

二、借名买房赔偿应当依据双方过错及过错程度决定赔偿比例,周某军在本案中属于被借名人,不应承担主要过错。即使周某军有过错,被动行为的过错程度应当小于主动的故意行为方,周某军应承担较小的过错比例。三、张某华、周某琴从未明示要借名买房,存在恶意借名和隐瞒房屋交付的主观故意,是实施借名的积极行为方,主要过错方。四、关于评估费的承担,周某军不同意分担本案评估费。

 

被告辩称

张某华、周某琴辩称,同意一审判决。不同意周某军的上诉请求,其上诉请求无事实和法律依据。第一、关于双方之间的借名买房已经经过了生效文书认定。周某军在上诉状中陈述的其自身状况,佐证了其无购房能力的客观事实,而是双方达成了借名买房的合议,是双方真实意思表示。第二、关于周某军的过错,对于房屋增值部分是基于缔约过失责任,且周某军存在反悔的情况,一审认定的比例适当。

 

法院查明

张某华、周某琴向一审法院起诉请求:1.周某军支付张某华、周某琴购房款、契税、专项维修资金、产权证代办费资金占用损失293865.23元;2.周某军支付给张某华、周某琴房屋增值补偿款1241480元;3.周某军支付评估费损失7000元;4.案件受理费由周某军负担。

周某军向一审法院提出反诉请求:要求张某华、周某琴返还购房发票。

一审法院认定事实:张某华与周某琴为夫妻关系,周某军为周某琴之弟。2015年3月25日,张某华与周某琴借用周某军名义购买案涉房屋一套,张某华与周某琴支付了相关购房费用,后张某华与周某琴对房屋装修并进行使用,该房屋为经济适用住房。后经法院判决认定双方形成借名买房关系,并确认该借名买房协议无效,判令张某华与周某琴将案涉房屋返还给周某军。

本案诉讼中,双方认可案涉房屋已于2021年4月16日返还给周某军,周某军已于2021年4月9日将由张某华与周某琴交纳的购房款302850元、契税3028.5元、专项维修资金10604元、产权证代办费700元给付张某华与周某琴。现购房发票在张某华与周某琴处。经张某华与周某琴申请,经一审法院评估,载明案涉房屋房地产总价为185.47万元(含装修,已扣除应补交的土地收益34.47万元)。张某华与周某琴支付评估费7000元。

一审法院认为,合同无效或者被撤销后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,张某华与周某琴借用周某军的名义购买经济适用住房,该民事行为违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定,损害了社会公共利益,双方对导致无效的后果均有过错。张某华与周某琴主张的房屋增值部分应属于信赖利益损失范畴,一审法院根据双方的过错程度酌定周某军给付张某华与周某琴房屋增值部分的70%,具体数额根据评估结果核算。周某军已将购房款返还,张某华与周某琴应将发票返还,故对周某军反诉请求予以支持。

张某华与周某琴主张的资金占用损失应与房屋增值部分属同一范畴,不应另行单独计算,对该部分主张法院不予支持。评估费应由双方分担,具体比例法院根据案情酌定。

 

本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异,本院予以确认。

 

裁判结果

一审裁判结果

一、周某军于判决生效后10日内给付张某华、沈文玲案涉房屋增值款1086295元、评估费4900元,合计1091195元;二、张某华、沈文玲于判决生效后10日内将案涉房屋购房发票交付给周某军;三、驳回张某华与周某琴其他诉讼请求。如本院二审期间,双方当事人均未提交新证据。

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

 

房产律师点评

结合二审庭审情况和周某军的上诉请求,本案的争议焦点为:一审判决酌定周某军给付张某华、周某琴的房屋增值利益是否适当。

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据已查明的事实,张某华、周某琴借用周某军名义购买的案涉房屋是经济适用房,该民事行为因违反国家相关规定,损害社会公共利益而被认定无效,双方对该无效后果均负有过错。周某军作为出名人,其初衷并不想购买案涉房屋,现基于借名买房行为无效,周某军实际取得并拥有了案涉房屋的所有权,作为受益方其应当向借名人张某华、周某琴支付二人因失去案涉房屋所受到的损失。一审法院考虑到案涉房屋的市场价格相对于购买价格已出现明显的增值,根据双方过错程度,综合考虑诚信原则以及案涉房屋购买时出资等情况,酌情确定周某军给付张某华与周某琴房屋增值部分的70%,并无不当。一审关于评估费的分担亦无不妥,法院予以维持。

综上所述,周某军的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。


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