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一起借他人名义购房逾期付款引起的违约责任纠纷

作者:靳双权律师 发布时间:2021-10-14 浏览量:0

原告诉称

原告李某军向本院提出诉讼请求:1.解除原告与两被告之间的房地产买卖合同关系;2.二被告立即协助原告将位于中山市1号的房地产办理过户登记在原告名下,所产生的税费由二被告承担;3.两被告共同向原告支付违约金190000元。

事实和理由:2019年5月26日,被告王某洋与原告达成买卖原告名下位于中山市1号的意向并签订房地产买卖及居间合同。签订合同当日,被告王某洋向原告支付定金20000元。因被告王某洋不符合购房资格,便于2019年6月19日与原告签订房地产买卖补协议,约定以被告张某德名义买房。2019年11月18日,原告与被告张某德、中介公司重新签订房地产买卖合同及居间合同,并于当日办理过户手续,中介公司收回原合同。过户后,被告王某洋一直拖延办理按揭贷款930000元手续,并故意向银行提出延迟放贷的申请。两被告的这一行为属明确拒绝履行其合同义务的行为,己构成根本违约。原告为维护自身合法权益,特诉至法院。

 

被告辩称

被告王某洋辩称,1.被告王某洋并非本案适格被告,被告张某德才是涉案房屋的真正购买方,并非王某洋的代理人,王某洋没有让张某德间接代理其买房的意思表示,双方也没有达成借名买房的合意,行动上更没有张某德借名买房的行为,张某德自始至终都是以自己的名义为自己购买房屋,原告与王某洋之间不存在买卖关系;

2.原告与被告张某德恶意串通,违反购房监管政策,损害兴业银行的利益,涉案买卖行为应被认定为无效行为。综上,请法院驳回原告关于要求王某洋承担法律责任的诉讼请求;

3.被告王某洋无需向原告支付违约金,且按每月2%的标准计收的违约金,已过分高于被告张某德对于原告的损失。原告是按照与张某德签署的买卖合同来主张违约金,且张某德为实际的买方及违约方,原告请求王某洋承担违约金没有法律依据。原告并没有证明因张某德的违约造成的具体损失金额,原告将违约金标准调至每月2%没有法律依据。

 

本院查明

2019年5月26日,李某军(卖方)与张某德(买方)、B公司(经纪方)签订一份房地产买卖及居间合同,主要约定买卖双方通过经纪方交易位于中山市1号,总价为950000元……如买方履行逾期义务超过15日或有其他根本违约行为的,卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止,也可解除合同并选择要求买方支付总价20%的违约金或没收定金。

2019年5月26日,李某军(卖方)与王某洋(买方)B公司(经纪方)签订房地产买卖及居间合同,主要约定李某军将上述房屋出售给王某洋,其他内容与上述合同一致。另,备注有卖家同意买家指定第三方作为产权登记人的约定。同日,王某洋支付购房定金20000元,该定金交由B公司托管。

2019年6月19日,李某军(卖方)与王某洋(买方)签订房地产买卖补充协议,主要约定买方在银行出具二手房同意贷款确认书,卖方须在7日内自行筹资赎楼,并等待银行批准办妥上述房产注销抵押登记;卖方同意买方指定符合购房资格第三人张某德办理银行按揭及过户手续,若因为其它原因张某德未能批复银行贷款,准许买方换多一个第三人申请,在银行出具二手房同意贷款确认书,及卖方已经办完房产注销抵押登记,15日内办理过户手续。

2019年11月13日,兴业银行风险管理部出具贷款初审结果通知书,初步批准张某德二手住房按揭贷款的申请。

2019年11月18日,坦洲不动产登记受理通知书显示,涉案房屋于当天过户登记至张某德。

2020年4月27日住房证明显示,王某洋在中山市未购置任何房产。

 

裁判结果

一、被告张某德于本判决生效之日起十五日内向原告李某军支付剩余购房款930000元及违约金;

二、驳回原告李某军的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房地产合同包含了两个法律关系,其一系李某军与张某德作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系,其二系李某军与张某德各自与经纪方发生的居间合同关系。本案处理的仅为李某军与张某德之间的房屋买卖合同关系。

李某军与张某德、B公司于2019年5月26日签订的房地产买卖及居间合同系各方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。涉案合同签订的目的即明确合同各方权利义务,以期交易的顺利完成。根据约定,李某军的义务为提前清偿涉案房屋的按揭贷款,使得涉案房屋具备可过户条件。张某德的义务为按时足额支付定金及成功获取银行贷款以支付剩余购房款。现李某军依约履行完毕义务,涉案房屋已过户登记至张某德名下,张某德理应支付完毕购房款,但张某德未能依约付款,已属违约,应当承担违约责任。

现李某军主张张某德支付尚欠剩余购房款930000元,提供了房地产买卖及居间合同、定金收据、坦洲不动产登记受理通知书、税费凭证等予以证明,张某德未到庭参加诉讼抗辩或提供证据予以反驳,李某军的上述主张,于法有据,予以支持。

至于违约金,房地产买卖及居间合同约定“如买方未按合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同”,张某德作为违约方,李某军有权要求继续履行合同及要求张某德支付违约金。现李某军主张违约金以950000元为基数,从2019年11月18日起至清偿完毕之日至,按月利率2%计算为其对自身合法权益的有效处分,没有超出双方及法律规定的范畴,予以支持。

 


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