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借名购房出资人将房屋出售给第三人行为有效吗

作者:靳双权律师 发布时间:2021-10-14 浏览量:0

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求:被告归还原告售楼款213万元。

事实与理由:2016年5月,原告李某军计划购买深圳市南山区房产,由于李某军长期在外地出差交易不便,加上房地产新政策2016年6月份实施,实施后购房成本升高,时间紧急,所以李某军以亲戚王某兵的名义购买。其后,李某军通过其父亲张某泽及其本人账户支付了首期款和所有其他交易费用,并且一直供楼至今。

2019年7月,李某军决定出售该房产,但王某兵以房产登记在其名下拒不配合过户来要挟原告索要巨额回报,拒不配合由原告接收涉案购房款。冻结在银行的首期售楼款和即将支付的售楼尾款都会支付到约定的王某兵账户,王某兵明确表示只支付部分售楼款给李某军,原告李某军不得己诉诸法院,请求法院判如所请!

 

被告辩称

被告辩称:第一,原告不是适格的主体,被告从来没见过原告,第三人与被告是远房亲戚的关系,被告与原告没有交往,不存在借名买房的合意和事实。第二,被告与第三人之间存在借名买房的合意,并实际履行了涉案房产购买售卖的全过程,原告要求返还售楼款213万元与事实与法律不符,被告手中款项并非213万元。第三,原告诉求与案由不符。第四,被告与第三人的协议书合法有效,应受法律保护,被告的68万元第三人应当支付。

第三人陈述称,该房屋的实际业主系原告,第三人受原告委托代为接洽房产事宜,原告与第三人系父子关系,因原告长期在云南,故委托第三人处理深圳的房产事宜。

 

本院查明

位于深圳市南山区(涉案房产)曾登记在被告名下,建筑面积80.17平方米,现已出售并过户给案外人。

第三人与原告系父子关系。

2019年7月14日,被告王某兵与第三人张某泽签订《协议书》,约定:双方协商对涉案房产进行第三方买卖(王某兵是名额方、张某泽属于出钱方),处理完后张某泽同意支付王某兵68万元……原告及第三人对该协议的真实性予以认可,但表示协议签订时间为凌晨四点,是由被告和中介起草,该协议书的前提是被告不在买卖合同上签字,原告及第三人担心会承担20%的违约金,迫于无奈,才签订了该协议书,该协议存在乘人之危和显失公平的情形。

庭审中,原告及第三人均表示,第三人系原告的父亲,第三人受原告委托处理涉案房产的事宜,即使被告主张涉案房产的业主是第三人,第三人亦可当庭将债权转让给原告并在此通知被告债权转让事宜。

庭审中,各方均确认涉案房产出售的总价款为498万元,归还贷款后实际收到购房款213万元。

 

裁判结果

一、被告王某兵于本判决生效之日起十日内向原告李某军归还售楼款145万元;

二、驳回原告李某军的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

本案中,被告确认其与第三人之间存在代持房产的关系,并提交了被告与第三人之间签订的《协议书》主张应付第三人的售楼款中应扣除第三人支付给被告的赔偿款68万元,故本案的争议焦点为:原告是否有权要求被告支付售楼款,被告要求扣除68万元是否应予支持。对此分析如下:

首先,关于原告是否有权要求被告支付售楼款的问题。被告虽主张涉案房产系第三人出资购买,并提交了被告与第三人签订的《协议书》,但从原告提交银行转账记录看,涉案房产的首付款及贷款部分是由原告转账至被告账户,可见原告由实际出资;而且,原告与第三人系父子关系,第三人与原告均表示第三人系受原告委托代为处理涉案房产事宜,第三人亦表示其有权将相关债权转让给原告,故原告有权向被告主张出售涉案房产的售楼款。

其次,被告与第三人签订的《协议书》系双方真实意思表示,不违反法律规定,应为有效。对于原告与第三人提出的该协议系乘人之危、显失公平的抗辩理由,法院认为,原告及第三人并未提交证据证明协议的签订存在乘人之危或胁迫等情形,第三人作为原告的代理人,系完全民事行为能力人,其在签订该协议时,应明确知晓协议书的相关内容及后果,在协议书签订后,第三人及原告又以乘人之危、显失公平为由不履行协议的约定义务,有违诚信,故对原告及第三人的抗辩理由,不予采信。故原、被告应按照该协议的内容履行各自义务。

综上,双方均确认涉案房产出售后的售楼款为213万元,根据协议书的约定,被告可从出售房屋的尾款中扣除68万元之后支付给原告,故被告应向原告归还售楼款145万元(213万元-68万元)。

 


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