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借名购房出名人离婚时能否分割未过户的借名房屋

作者:靳双权律师 发布时间:2021-10-14 浏览量:0

原告诉称

原告王某彬向本院提出诉讼请求:判令两被告就原属于李某彬名下的位于深圳市龙岗区1号房产于2018年12月14日签订的房产转让合同无效。

事实与理由:原告诉李某彬的民间借贷纠纷一案的诉讼一审判决已经发生法律效力。原告在判决生效后向罗湖区人民法院提起了执行申请,在执行过程中,也即在查封李某彬的财产时,发现李某彬将其名下的财产非法转让给其弟李某龙名下。在执行过程中,经过执行法官进行的财产检索,发现在该财产转移后,李某彬名下已无其他可供执行的财产。

根据原告的调查,被告转让上述财产的行为,是以明显低价转让的方式进行的,且没有按该转让合同价格支付转让款。该转移行为及转让合同是明显的转移财产逃避执行的非法行为,李某彬现已被罗湖区人民法院依法刑事拘留。原告请求确认上述房产转让合同无效,并请求依法撤销因此而进行的不动产权变更登记行为。请求贵院查明事实及分清责任后,依法判决,支持原告的诉讼请求。

 

被告辩称

被告李某彬、李某龙辩称:原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请法院驳回。

一、涉案房产本来就是李某龙夫妻购买,只是以李某彬的名义代持,将涉案房产过户至李某龙名下只是将房产应当归李某龙所有的事实回归至其真实状况而已;双方履行了合法的过户手续,应当得到法律的保护。

二、涉案房产原始购买价是2263559元,是在开发商买的原始价款,首付30%即683559元,由李某龙夫妻支付,涉案的税款即房产过户的税款67906.77元,也由李某龙夫妻支付,月供、赎楼款金额为1749663元,也由李某龙夫妻支付。

三、涉案房产从入伙开始即由李某龙夫妻占有使用至今,并由李某龙夫妻支付物业管理费、水电费等费用,因此,本案不存在双方恶意串通、损害第三人合法权益的情形,也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形,不具有合同无效的法定情形。所以应当驳回原告的诉讼请求。

四、涉案房产的形成与李某彬财产的多少没有关系,是李某龙夫妻的钱买的涉案房产,并实际占有使用。即使没有购买涉案房产的代持行为,李某彬的财产也不会增加。反之李某彬的钱也没有受到减损。也就是说李某彬为李某龙代持的行为并将房产过户的行为没有影响原告债权的实现。

 

本院查明

根据生效的民事判决,李某彬应偿还王某彬借款人民币2000000元及相应利息。根据王某彬的申请,本院受理立案执行;在执行过程中,因查证到李某彬名下暂无财产可供执行,本院裁定终结本次执行程序。

2013年1月26日,李某彬与Z公司签订一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》,约定李某彬向Z公司购买深圳市龙岗区1号住宅(以下简称“涉案房产”),建筑面积XX平方米。

2013年3月21日,李某彬以上述房产为抵押物与中国工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》。

2018年12月14日,李某彬与李某龙签署《深圳市二手房买卖合同》,李某彬将其名下位于深圳市龙岗区1号住宅以人民币2263559元的价格转让给李某龙。双方于2018年12月19日办理了不动产权转移登记手续。

本案的两被告李某彬与李某龙是兄弟关系;张某敏与李某龙是夫妻关系;李某彬与王某青曾是夫妻,于2013年7月21日办理离婚手续。

两被告主张:涉案房产为李某龙夫妇出资购买;因李某龙当时没有深圳购房资格,所以将上述房产登记在李某彬名下,由李某彬代持;涉案房产的首期款、税费、月供、赎楼及装修贷款,均由李某龙夫妇支付。

原告王某彬主张:如果两被告之间的房屋代持关系不成立,则两被告的转让行为损害了原告作为债权人的利益,是以房屋买卖的形式逃避履行债务的目的;如果两被告之间的房屋代持关系成立,则是在规避限购政策,属于以合法形式掩盖非法目的的行为。

 

裁判结果

驳回原告王某彬的全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

本案为确认合同无效纠纷。在民事诉讼中,应根据“谁主张,谁举证”的民事诉讼原则,由当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。本案的争议焦点有二:一是涉案房产是否由李某彬代李某龙持有;二是两被告之间的房屋买卖合同是否应被确认为无效。

对于第一个争议焦点。对于代持关系是否成立,应当结合双方的代持合意,购房款的资金来源,当事人之间关系,房屋的实际占有使用等因素,结合逻辑推理和生活经验,依据民事诉讼高度盖然性的证明标准进行综合判断。两被告主张的代持关系与在案证据能吻合,在缺乏相当的相反证据的情形下,应当认定代持关系成立。

对于第二个争议焦点:代持,即借名买房,属于合同行为,而合同法奉行合同自由原则,因此,在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下,应尊重当事人意思自治,允许当事人订立或者口头约定合同内容,并赋予其法律效力。两被告主张系基于限购政策而代持涉案房产。因限购系部分房价上涨较快的城市出台的行政调控手段,具有临时性,该政策通过在一定程度上限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格,仅会造成合同一时的履行不能,而非永久的履行不能。两被告就涉案房产的过户,并无充分的在案证据证实存在民法典中五种合同无效情形,原告所持的合同无效理据不足,依法不予支持。

 

 


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