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房产律师——以租金抵消购房款部分解除合同时需要退还吗

作者:靳双权律师 发布时间:2021-06-10 浏览量:0

原告诉称

原告张某华向本院提出如下诉讼请求:1、解除原、被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》;2、被告返还购房款3440849元,给付利息;3、被告支付赔偿金1500000元;4、第三人H公司返还原告契税206125.47元、公共维修费26318元;5、诉讼费由被告负担。

事实理由如下:2014年1月3日,我与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定由我购买被告开发建设的位于北京市丰台区一号房屋,该房屋为商业用房,总价款为6870849元。我向M公司支付了3440849元房款,余款贷款支付,并向H公司支付了公共维修费26318元、契税206125.47元,履行了合同义务。原、被告双方签订买卖合同时,被告承诺涉案房屋未设定抵押,后我方发现被告将涉案房屋进行了抵押并被法院查封,签约时被告未告知原告房屋存在抵押的事实。被告故意隐瞒房屋被抵押的事实,严重影响了合同履行及原告的合同权益,故提起本案诉讼。

 

被告辩称

被告M公司辩称:一、原告对涉案房屋的状态负有审查义务,原告购买的是商铺,不是住宅,应当进行全面充分的了解和必要的审查,抵押和查封是公开的,且原告已于购房时知晓房屋已经抵押的情况,所以不存在故意隐瞒事实,且被告一直努力置换涉案房屋,但由于抵押权人的原因,目前抵押尚未能解除。二、即使法院判决解除合同,返还的购房款应为实际支付的1894908元,不应包含折抵租金的部分,此部分钱款系合同正常履行时原告应获得的利益,合同解除原告则不应享有。合同解除应使权利义务恢复至合同订立前的状态,法律效果即为双方互负恢复原状的义务,意为他方受领的给付物及孳息或收益均应返还。三、即使法院判决解除合同,原告主张的赔偿金额过高,应予调整,依据法律规定,惩罚性赔偿责任是为制裁恶意、欺诈的违约方而加重其违约责任的特别形式,主要适用于普通消费者购买居住性用房,本案涉案房屋为商业地产,系投资经营行为,不应适用惩罚性赔偿。

第三人H公司述称:我方不应返还契税和公共维修基金,上述费用已经支出。其他意见与M公司一致。

 

本院查明

2014年1月3日,张某华(买受人)与M公司(出卖人)签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定:房屋坐落:北京市丰台区一号房屋(以下简称一号房屋),用途为商业用房;实测建筑面积共131.59平方米,该商品房总价款为6870849元;出卖人应当在签署合同之日后60个工作日内向买受人交付该商品房;买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、供暖费等税费,并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人;出卖人保证该商品房没有产权纠纷,因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担相应责任;买受人未能在商品房交付之日起180工作日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理:

1、如因出卖人的责任,买受人有权退房;买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款,并按照中国人民银行同期存款利率付给利息;如因出卖人的责任,买受人选择退房的,应自解除权发生之日起30日内以书面通知出卖人的方式行使,否则解除权消灭;合同附件三关于抵押的相关约定为:无抵押;合同附件五付款方式及期限的约定为:买受人选择银行按揭贷款,在签署《北京市商品房现房买卖合同》时,当日支付首付款3440849元,其中含有履约定金5万元,余款343万元,由买受人申请按揭贷款支付。

当日,双方另签订《补充协议》,经甲乙双方友好协商,双方就买受人购买的北京一号房屋,达成并签订补充协议。1、为保证项目的统一运营管理,乙方同意甲方将北京项目(以下简称“项目”)及其后期的商业和物业全部委托给H公司进行统一的运营管理。2、为保证乙方的投资利益,甲方同意乙方在购买项目商铺、签订购房合同时,将该商铺的三年租赁权、经营管理权和收益权全部委托给H公司,由H公司对其商铺进行招商招租和经营管理。3、乙方同意H公司的租金价格条件,同意按买受人购买商铺价款的投资回报率计算租金,同意分别以7%、7.5%、8%的投资回报率作为前三年的租金收益。4、乙方同意将三年的投资总回报22.5%合计1545941元,在购房首付款时由甲方从首付款中一次性抵扣,作为代H公司支付给乙方的三年租金,H公司不再另行支付租金给乙方。5、甲乙双方明确知晓,甲方在首付款中代H公司抵扣了三年租金后,买受人最终所需支付的购房总价款为合同总价款的77.5%,即实付总房款5324908元。

同日,张某华另与H公司签订《商铺租赁(包租)协议书》(以下简称包租协议书),双方约定租赁期限为三年,自甲方签订的商铺《商品房买卖合同》约定的产权交付之日起计。

上述房屋买卖合同和补充协议签订后,张某华向M公司支付购房款1894908元,M公司开具了合计3440849元购房款发票。2014年1月3日,H公司代收张某华公共维修费26318元,代收契税206125.47元。

另查,一号房屋已于2013年6月6日设立抵押,现抵押未予解除。

又查,涉案一号房屋于2014年7月被法院依法查封,现查封未予解除。

 

裁判结果

一、解除张某华与M公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》.

二、M公司于本判决生效之日起七日内返还张某华购房款三百四十四万零八百四十九元并支付利息。

三、M公司于本判决生效之日起七日内赔偿张某华五十六万八千元。

四、H公司于本判决生效之日起七日内返还张某华代收契税二十万六千一百二十五元四角七分。

五、H公司于本判决生效之日起七日内返还张某华代收公共维修费二万六千三百一十八元。

六、驳回张某华的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

原、被告双方所签《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,为有效合同,当事人均应依约享有权利,履行义务。合同签订后,原告依约支付了购房款,履行了自己应尽之合同义务。合同中明确约定涉案房屋无抵押,但经查被告于签订合同之前即已将涉案房屋设定抵押,该抵押至今尚未解除,且房屋上现存法院查封未予解除,现合同约定的办理房屋所有权证书时间早已届至,原告仍无法办理过户手续,致使合同目的落空。被告辩称原告于合同签订时知晓房屋存在抵押事实,但未向法院举证,法院不予采纳。故原告以被告根本违约为由要求解除双方房屋买卖合同,理由正当,法院予以支持。

关于合同解除的后果,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:……(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;……。故此,被告应将收取的房款返还,折抵租金亦为购房首付款的组成部分,故法院对原告要求返还房款3440849元的诉讼请求予以支持,利息应以3440849元为基数,利率按中国人民银行贷款利率标准计算。关于原告要求被告支付赔偿金一节,原告就所受损失未提供相应证据,法院结合合同解除过错,信赖利益损失等予以酌定。合同解除后,H公司应将代收的契税、公共维修费返还,故法院对原告要求H公司返还上述之诉讼请求予以支持。

 

 

 


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