靳双权律师

一、原告诉称。

2006年12月11日被告出具证明，证明戴三为A经济适用住房的产权人。因戴三没有北京户口，不具有购买经济适用房资格，所以以白二的名字购买的。等国家政策允许时，白二即刻将A房屋产权过户给戴三。但现在被告不仅补办房产证进行抵押贷款，甚至无理要求原告腾退房屋，严重侵犯原告的合法权益。

戴三提起诉讼，要求：1、确认原告借用被告名义买房的民事法律行为无效；2、判令被告返还原告购房相关费用，赔偿原告装修损失及房屋差价损失。

二、被告辩称。

不同意原告的诉讼请求，借名买房的事实根本不存在。

买房的日期是2001年3月，所谓的证明是2006年，情理上讲不符合常理。所有的购房手续、资金来源都是被告本人的账号，本人的名下，对方没有任何证据证明自己出资。

没有证据证明原告实际出资购买涉案房屋，且被告所写承诺未经丈夫知情、许可，无法证实该承诺是否是被告真实意思表示。

三、本院查明。

2001年2月15日，白二与S房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定由白二购买A房屋。该房屋总价款为40万余元，首付款为10万余元，余下30万元以白二名义办理了贷款。

该房屋于2002年取得所有权证书，登记所有权人为白二。

2006年12月11日，白二曾出具证明一份，内容为“兹证明戴三为A经济适用住房的产权人。因戴三没有北京户口，所以以白二的名字购买的，首付款由戴三交的，以后贷款戴三委托张辉来交。等国家政策允许时，白二即刻将A房产权过户给戴三。”

2013年白二将戴三诉至法院，要求确认诉争房屋归其所有，法院经审理认为双方借名购买经济适用房的行为本身违反了国家政策，应属无效，现涉案房屋登记在白二名下，在无相反证据的情况下，白二要求确认房屋归其所有理由充分，出资问题双方可另行解决，遂判决支持了白二的诉讼请求。戴三不服提出上诉，二审维持了原判。

2014年白二起诉戴三要求返还诉争房屋，法院经审理认为涉案房屋登记在白二名下，生效文书亦确认白二为房屋所有权人，故判决戴三将诉争房屋腾退给白二。戴三不服提出上诉，二审于2014年8月13日维持了原判。

另查，该房屋归还房屋贷款所用的存折由戴三持有，自2002年7月至2005年4月共计偿还贷款八万余元，2005年5月，案外人孙一向归还房屋贷款的账号汇款将该房屋贷款全部结清。庭审中原告称孙一系原告之子张七的司机，被告认可该笔款项是原告之子张七的钱。

再查，诉争房屋交付后戴三对房屋进行了装修并占有使用至今。该房屋的购房手续等原件原均由戴三持有，后丢失。

诉讼过程中，戴三申请对房屋价值进行评估，B市评估报告显示，诉争房屋在价值时点2014年8月13日的正常市场价值为277.04万元。

四、裁判结果。

1.被告白二支付原告戴三购房款及贷款利息、购房费用；

2.被告白二支付原告戴三房屋增值差价损失；

3.驳回原告戴三的其他诉讼请求。

五、律师点评。

双方借名购买经济适用房的行为已经经过生效民事判决书认定违反了国家政策，应属无效。因此戴三再次要求确认借名买房行为无效的诉讼请求，违反了一事不再理的原则，因此不予支持。

本案争议的焦点是诉争房屋由谁出资购买。根据庭审查明的情况，购房手续原件均由戴三持有，诉争房屋由戴三装修并居住使用，白二书写的证明中认可了戴三的出资及戴三之子张辉代为偿还贷款的事实，而白二并未提供认可证据证明其出资的事实，因此，应认定诉争房屋系戴三出资购买。

因该借名买房的行为已经被确认无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，现已有生效文书判决戴三将诉争房屋腾退给白二，因此白二应返还戴三为购买涉案房屋支付的购房款及其他款项。

对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到戴三支付了全部购房款，白二拒绝履行等因素，白二应对合同的无效承担主要责任。

对于因房屋升值所产生的收益，白二应按照其过错程度给予戴三相应的房屋增值补偿款，增值款的具体数额由法院根据房屋价值、双方过错程度等情况酌情予以确定。