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  北京资深房产律师:村民之间房屋买卖合同是否有效

作者:靳双权律师 发布时间:2021-02-23 浏览量:0

    一、原告诉称

  原告潘一向本院提出诉讼请求:1.确认a公司与b公司于1998年5月28日分别签订的两份《商品房购销合同》无效;2.确认张二、黄三、张四以b实业发展有限公司清算组名义与张五于2011年10月10日分别签订的两份《房地产买卖合同》无效;3.判令a公司、b公司、张五协助将房过户登记至原告名下;⒋六被告承担本案诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告张五辩称,一、案涉房屋前后经过了两次物权变动登记,而原告从未进行物权登记,根据我国物权法对不动产施行登记主义制度,进行了物权登记的一方有对抗第三人的排他权利。二、根据最高院司法解释对一房二卖的处理原则,取得登记的一方享有房产权利,而未登记的一方仅享有债权请求权,无物权请求权。三、具体到本案中:1、b公司与a公司签订了正式的《商品房买卖合同》,而原告仅与a公司签订了《认购书》,该认购书并非正式的《商品房买卖合同》。2、b公司签订合同后立即支付了所购房屋全款,而原告迟至1999年至2001年才陆续支付房款,不但未按合同约定时间按时支付,而且未全额支付房款,根据其收据,尚欠部分房款未付。3、b公司签订合同后办理了预购登记,对案涉房产进行了登记。不仅如此,此后还将案涉房屋进行了抵押,设定了抵押权,办理了他项权证书,这是合法的物权变动。据此b公司对案涉房屋已取得了合法物权。

  三、本院查明

  1998年5月26日,原告潘一作为乙方与被告a公司作为甲方分别就认购住宅签订了两份《花园认购书》。两份认购书约定两套房产单价均为3130元平方米,其中403房建筑面积45平方米,总价140850元,认购定金2000元,404房建筑面积61平方米,总价190930元,认购定金3000元,付款方式均为分期付款,分别于1998年6月26日支付总价款的30%(含定金),工程建到四层顶时另付总价款的20%,工程建到七楼封顶时另付总价款的20%,通知入伙时付清剩余的30%价款;两份认购书并约定,甲方应于1998年10月30日前竣工验收合格并交付乙方使用,如遇人力不可抗拒的自然因素影响甲方可据实予以延期,但最迟不超过1998年12月21日交付使用;两份认购书还对逾期交房的违约责任等内容作了相应约定。

  1998年5月28日,a公司作为卖方(甲方)又与被告b公司作为买方(乙方)分别就乙方向甲方购买案涉两套房产签订了两份《商品房购销合同》。

  四,裁判结果

  一、确认被告张五与被告张二、黄三、张四三人以“b实业发展有限公司清算组”名义就2011年10月10日分别签订的两份《房地产买卖合同》无效;

  二、被告张五、b实业发展有限公司、c房产公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告潘一办理过户登记手续至原告潘一名下(产权过户所产生的税费由过户双方依照相关规定各自承担);

  三、驳回原告潘一的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  一、关于张五与“b实业发展有限公司清算组”就案涉两套房产所签订两份《房地产买卖合同》的效力。首先,与张五签订合同的“b实业发展有限公司清算组”已由生效裁定确认不能证明其系合法成立,以加盖“b实业发展有限公司清算组”印章所为的行为应视为张二、黄三、张四三人的个人行为,亦无证据显示张二、黄三、张四三人有取得b公司授权进行案涉房屋的交易;其次,从原告提交的相应证据来看,原告至少于2002年12月已经开始占有、使用案涉房屋,根据张五所提交的“花园管理处”所出具的证明,张五完全有条件知晓该次交易时案涉房屋的占有、使用状况。

  二、关于a公司与b公司就案涉两套房产所签订两份《商品房购销合同》的效力。原告主张a公司与b公司恶意串通,为取得银行贷款签订虚假合同进行虚假交易,但从本案已有证据来看,并不能看出a公司与b公司当时签订《商品房购销合同》系双方虚假意思表示,亦不能看出该行为存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益的情形,故原告应对其上述主张承担举证不利的后果,原告请求确认a公司与b公司于1998年5月28日分别签订的两份《商品房购销合同》无效,理据不足,不予支持。

  三、关于原告与a公司就案涉两套房产所签订两份《花园认购书》的效力。案涉房产交易双方签订的《花园认购书》虽属预约,但认购书对合同当事人、标的、价款、定金以及违约责任均已作了明确约定,原告作为买受人并已向出卖人a公司实际支付购房款项,应当认定原告与a公司之间已经成立房屋买卖合同关系,该合同符合交易双方真实意思表示,且未违反法律、法规的强制性规定,应当认定为合法有效。

 


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