您所在的位置: 法律快车 > 北京律师 > 靳双权律师主页 > 亲办案件 > 案件详情
律师信息

  北京知名律师靳双权:存量房买卖一方不配合继续交易怎么办?

作者:靳双权律师 发布时间:2021-02-22 浏览量:0

   一、原告诉称

  原告周一向本院提出诉讼请求:1、判令两被告立即履行双方签订的购房协议,完成房屋的过户及交付等义务,并协助原告办理贷款事宜;2、判令两被告向原告支付房屋成交价20%的违约金即284000元;3、本案的诉讼费用由两被告承担。审理中,原告将诉讼请求变更为:1、判令解除原、被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同;2、判令两被告向原告双倍返还定金共计54万元;3、判令两被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自诉请变更之日即2016年8月10日至实际履行诉求第一项支付之日止的27万元定金的利息损失;4、本案的诉讼费用由两被告承担。

  事实和理由:2016年2月26日,原、被告签订《房屋买卖(居间)合同》一份,约定由被告蔡二向原告出售房屋,房屋总成交价142万元,原告应于2016年3月5日前支付定金27万元,被告蔡二应于2016年3月30日之前提供合法有效的过户证件,否则视为违约,并约定了违约责任。合同签订后,原告依约履行了合同义务,于2016年2月29日支付定金27万元,然被告蔡二却未按约提供合法有效的过户证件,使得双方合同无法继续履行。故诉至法院,望判如所请。审理中,原告表示因原、被告双方于2016年3月16日,又就涉案房屋签订《存量房买卖契约(中介服务协议)》一份,并约定前述《房屋买卖(居间)合同》作废,合同标的、房屋价款及定金等内容与前述合同一致,故其明确要求法院判令解除的合同为该《存量房买卖契约(中介服务协议)》。

  二、被告辩称

  被告蔡二辩称,我与原告在签订《房屋买卖(居间)合同》后,我又委托案外人万三与原告签了另一份合同,约定将《房屋买卖(居间)合同》作废。房屋的产权人是我儿子蔡四,我不是产权人,合同需要我和被告谈五一起去签字才合法。涉案房屋的买卖过程,被告谈五均未参与也不知情,亦未在合同上签字,故被告谈五主体不适格。另外,合同约定的房屋价款不是市场价格,如果合同可以履行,也要按照市场价格240万元进行买卖。目前,我同意返还定金27万元,并同意按照银行同期贷款利率赔偿原告利息损失,但不同意向原告双倍返还定金。

  三、本院查明

  本院经审理认定事实如下:被告蔡二、谈五系夫妻关系。房屋于2011年6月2日登记为两被告的儿子蔡四与其前妻肖六共同共有。2011年6月16日,蔡四与肖六离婚,无子女。2013年9月6日,蔡四与邱七结婚,二人婚前育有一子蔡八(2012年6月29日出生)。蔡四于2013年11月4日死亡。目前,该房屋的产权登记信息未做变更。

  2016年2月26日,被告蔡二(甲方)与原告周一(乙方)在中介方a房产经纪有限公司(丙方,以下简称“a公司”)居间下签订《房屋买卖(居间)合同》一份。2016年2月29日,原告周一通过妻子常九的银行账户向蔡四就涉案房屋的贷款还款账户支付购房定金27万元,用于先行替两被告归还涉案房屋的银行贷款。同日,被告蔡二的委托代理人万三向原告出具收条一份,该2000元在万三表示归还时原告一直未予接受。至此,涉案房屋上的银行贷款已全部还清。

  2016年3月16日,被告蔡二因对上述《房屋买卖(居间)合同》中“买断汽车位一只”的条款不予接受,故委托案外人万三与原告周一的委托代理人常九在中介方a房产经纪有限公司(丙方,以下简称“a公司”)居间下又签订《存量房买卖契约(中介服务协议)》一份以替代上述合同。该合同约定,合同甲方为被告蔡二、合同乙方为常九,该份合同签订后,被告蔡二委托万三告知原告,因蔡四生前与妻子邱七育有一子蔡八,涉案房屋还涉及蔡八的权利份额,而蔡八的法定代理人邱七不同意到房管部门签字,故该房屋无法过户至两被告名下,因此不再继续履行涉案房屋买卖合同。

  另查明,原告周一与案外人常九系夫妻关系。万三系被告儿子蔡四生前的朋友,蔡四去世后,万三仍与两被告保持联系,并经常照顾两被告生活。原、被告在签订《存量房买卖契约(中介服务协议)》过程中,原告对常九的委托及被告对万三的委托,均系口头委托,原、被告对该份合同的效力均予以认可。

  四,裁判结果

  一、原告周一与被告蔡二于2016年3月16日签订的关于房屋的《存量房买卖契约(中介服务协议)》于本判决生效之日起解除;

  二、被告蔡二、谈五于本判决生效之日起十日内向原告周一双倍返还定金54万元;

  三、驳回原告周一的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  涉案《存量房买卖契约(中介服务协议)》虽系原告的妻子常九与案外人万三所签,但其二人分别经原告周一与被告蔡二的口头委托,原、被告对该份合同的效力亦均表示认可,故该《存量房买卖契约(中介服务协议)》系原告周一与被告蔡二的真实意思表示,且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定,合法有效,双方均应按约履行各自的义务。双方既已通过签订《存量房买卖契约(中介服务协议)》约定将《房屋买卖(居间)合同》作废,故双方对于涉案房屋买卖事宜应以《存量房买卖契约(中介服务协议)》为准。

  在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,另一方当事人可以解除合同。本案中,《房屋买卖(居间)合同》签订后,原告已依约向被告蔡二支付了27万元定金,《存量房买卖契约(中介服务协议)》签订后,被告蔡二明确告知原告不再继续履行该合同,加之该合同签订至今已拖延五个月之久,亦可视为被告蔡二以其行为表明不再继续履行合同,已经构成根本违约,原告因此可依法行使合同解除权。故原告要求解除涉案《存量房买卖契约(中介服务协议)》的诉讼请求,于法有据,予以支持。

  根据合同法的规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案中,原、被告双方在《存量房买卖契约(中介服务协议)》中约定原告应于2016年3月5日向被告蔡二支付定金27万元,原告亦已于2016年2月29日支付了该笔定金,故原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求,于法有据,亦予以支持。

 


靳双权律师

靳双权律师

服务地区: 北京-北京

服务时间:8:00-21:00

律所机构: 北京市东卫律师事务所

134-2603-7149

在线咨询