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北京知名律师靳双权:存在“阴阳合同”能否要求解除?

作者:靳双权律师 发布时间:2021-02-22 浏览量:0

一、原告诉称

  原告王一向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付违约金79万元;2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告增加一项诉请:判令确认原、被告于2016年9月29日签订的《存量房屋买卖契约》已于2017年7月3日解除,并判令被告协助原告解除关于房屋的网签手续。事实和理由:2016年9月,原、被告双方在a物业管理有限公司分公司(以下简称“a公司”)的居间下签订了《存量房买卖契约》一份,约定王一将名下房屋出售给王二,房屋总价为398万元。合同约定,王二应于签约当日支付定金15万元,并于10月15日前支付定金45万元,上述定金最终冲抵房款。

  2017年7月,被告王二明确告知原告其贷款无法办妥且合同无法履行。原告是急用钱才出售涉案房屋,为了顺利出售房屋,原告还通过多方筹措方才提前清偿了涉案房屋的抵押贷款。但被告在明知贷款无法正常下达的情况下,既不愿意补足首付款,也不配合解除网签手续。由此,导致原告在长达一年多的时间内都无法重新出售房屋并获得相应购房资金。此外,原告就本案及关联案件的诉讼,花费了相应的诉讼费及律师费,在经济上亦遭受损失。原告为维护自身合法权益,遂诉讼来院。

  二、被告辩称

  被告王二答辩称:第一,2016年9月29日,原、被告双方签订了购房合同,房屋总价398万元。该合同合法有效;第二,2016年10月初,即出台了限购和限贷政策。该政策出台后,为了履行与原告签订的购房合同,答辩人积极筹措资金并将首付款存入托管帐户与原告办理了房管局网签手续。而在办理银行贷款过程中,因限贷政策原因,答辩人辗转于工行、邮政银行等多家银行,均未获贷。最后,答辩人在江南银行处获批贷款,直至2017年8月18日,江南银行才将贷款资金198.2万元实际划至托管帐户,至此加上答辩人已交纳的首付款,答辩人已足额交纳全部房款;第三,原告明知答辩人是受政府出台限购限贷政策的影响,才一直未能获批贷款并导致付款延迟。但这并非答辩人一方的故意违约。现原告要求答辩人承担违约责任,该主张没有法律依据,也违背客观事实,应驳回其诉讼请求。

  三、本院查明

  2016年9月29日,王一(出卖方/甲方)的丈夫裴方未与原告王二(买受方/乙方)在a物业管理有限公司分公司的居间下签订《存量房买卖契约》一份,该协议约定王一将房屋出售给王二,成交价格为398万元。后双方在合同履行过程中,产生争议并导致诉讼。2017年9月1日,王二将王一诉至本院,要求:“1.判令被告履行合同,为原告办理双湖湾花园5幢2303室房屋的过户手续;2.延迟办理过户手续,需承担延迟期间(2017年9月1日起计算)的首付款、银行贷款(合计金额为398万元)的利息,按同期银行贷款利率计算;3.被告归还原告预付的60万元,并承担该笔60万元的逾期利息,从银行贷款下发之日即2017年8月18日银行将贷款资金划至资金托管账户之日起计算相应的利息;4.本案诉讼费由被告承担。”

  四,裁判结果

  一、被告王二于本判决生效之日起十日内协助原告王一办理的网签合同注销手续;

  二、被告王二于本判决生效之日起十日内支付原告王一违约金80000元;

  三、驳回原告王一的其余诉讼请求。

  五、律师点评

  原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示,依法成立,并合法有效,双方当事人均应依照合同约定履行各自的权利义务,至于双方实际履行的合同,已生效的判决书已确认为《存量房买卖契约》,不再重复认定。

  关于涉案合同的解除问题,判决书已明确认定“在双方当事人2017年7月1日至2017年7月3日的微信聊天记录中,王一一方曾明确表示不再履行合同,王二一方也多次表示因贷款原因终止合同,双方之间的争议在于定金的返还数额和期限,可见双方已经就合同的解除达成合意,据此认定双方之间的《存量房买卖契约》已于2017年7月3日解除。”原告现要求确认上述合同已解除的诉请与上述生效判决所认定的内容重复,亦不再重复认定。因合同已解除,故原告要求被告王二协助其注销涉案房屋网签合同的诉请,于法有据,予以支持。

  另外,根据判决书中关于解除情况的认定,涉案合同系双方合意解除,并非在一方违约后另一方行使相应解除权而导致的合同解除。但根据双方于2016年9月29日签订的《存量房买卖契约》第四条、第五条及第十条的规定,双方原约定的最后付款期限为2016年12月30日,但被告王二所申请的贷款直至2017年8月18日方才转入资金托管账户,虽然王二称贷款迟延下达是因为当时地区的限购限贷政策所致,但合同中也明确约定其作为买方有补足贷款不足部分资金的义务,故王二实际上已构成迟延付款,并存在相应违约情形,其应就此承担违约责任。

  本案中,原告王一所主张的违约金计算方式系基于合同第十条的约定,该条内容为“甲、乙双方任何一方违约不买或不卖,或者迟延履行本合同任何一项义务超过30天,守约方有权解除合同,有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金以及诉讼费、律师费等因诉讼产生的费用,违约方承担全额居间费给居间方”。但承上述分析,本案所涉合同的解除系双方合意解除,并非在一方违约时由另一方行使解除权而解除,故依照该条计算违约金的条件并未完全成就,且该条款中所约定的违约金标准明显过高,因此,结合房价的走势、被告违约情形、涉案房屋房价等情况,酌定被告王二应向原告支付违约金80000元。

 


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