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专业房产律师:延期交房可以主张解除房产买卖合同

作者:靳双权律师 发布时间:2021-01-14 浏览量:0

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

原告诉称
原告M公司向本院提出诉讼请求:判令被告H公司向原告M公司支付2017年1月1日至2020年5月11日期间的逾期交房违约金478112.33元,计算方式为以全部已付房屋价款3896596元为基数,按每天万分之一的标准计算。
事实和理由:2014年9月25日,原被告签订《A市商品房预售合同》,合同约定原告向被告购买位于涉案房屋(简称102号房屋)。原告按照合同约定完全履行了合同义务,支付了全部购房款3896596元。被告应当于2016年12月31日前向原告交付房屋,但被告一直没有向我方交付房屋。现诉至法院,请求依法支持原告的诉讼请求。

被告辩称
被告H公司辩称,不同意原告的诉讼请求。原告曾向我方出具过委托书对102号房屋进行改造,对阳台进行封装并拆除原有护栏,这些改造导致房屋的建设超规划,影响了房屋的竣工验收时间。此外,我方曾经于2018年3月通知原告收房,但是原告没有办理收房手续。综上,原告的行为导致房屋延期交付,我方不应当承担逾期交房责任。

本院查明
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下:
2014年9月25日,H公司(出卖人)与M公司(买受人)签订《A市商品房预售合同(住宅类)》(以下简称预售合同),约定M公司购买102号房屋,房屋总价款3896596元。预售合同第十二条交付条件第一款规定,出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第二款规定该商品房交付时应当符合:1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3、满足十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件(2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅;或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅,必选);同时,出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》(该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋)。预售合同第十四条逾期交房责任第一款第二项规定,逾期超过90日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2014年9月26日,M公司向H公司共交纳购房款3896596元,H公司向M公司出具发票。H公司于2019年5月9日取得诉争商品房面积实测技术报告书。
H公司向本院提交盖有M公司印章的《委托书》一份,主张为M公司委托H公司将商品房阳台进行封装,M公司认为该证据与本案争议无关。该《委托书》没有载明签署日期、受托人名称、房屋坐落等内容。

裁判结果
H公司于本判决生效之日起七日内支付公司自二○一七年一月一日至二○二○年五月十一日期间的逾期交房违约金478112.33元。

北京房产律师靳双权认为:
依法成立的合同,自成立时生效,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示,当属有效。双方均应按照合同约定履行。合同第十二条第一款规定,出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房,但H公司未能按期交付房屋。H公司主张因M公司委托对房屋进行改造导致房屋建设超规划,影响房屋竣工验收并进而导致房屋逾期交付,应由M公司承担逾期交房责任的答辩意见,没有事实依据,法院不予采信。H公司主张曾于2018年3月通知要求M公司收房,M公司对此不予认可,H公司未提供相关证据,法院对于H公司的主张不予采信。综上,H公司存在逾期交房行为,M公司主张被告方按照合同约定承担从2017年1月1日至2020年5月11日的逾期交房违约金的请求,有事实和法律依据,法院予以支持。H公司主张违约金计算标准过高,申请法院降低违约金,但其未能提交证据证实,法院对其该项辩称意见不予采信。
综上所述,法院的判决是正确的。


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