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专业房产律师:以借款合同约定购房无法交易可以要求解除

作者:靳双权律师 发布时间:2021-01-14 浏览量:0

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

原告诉称
原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告于2019年6月26日签订的《协议书》及附属《借款合同》;2、被告返还原告购房款8880480元及车位费500000元,共计9380480元;3、被告支付原告利息。
事实和理由:二原告系夫妻关系。2019年5月30日,二原告在今日头条中看到了某项目的售楼广告,于是到售楼处了解房屋信息,并于当日添加了被告公司销售人员王某的微信。王某称被告最后一块新开盘的楼房可以售卖,因销售火爆需要先行付款,只有这样才能享受九五折的优惠力度。二原告在现场了解预购房屋的客观情况下,于2019年6月6日签署《某项目事宜申请单》,上载“购买房屋位于某项目X号房,建筑面积为X平方米,总价11674189元,客户为二套80%付款,申请95折优惠,优惠完总价为11090480元,80%为8880480元,今日交纳100万元订金,6.13交400万元,6.26付清3880480元,剩余221万元做银行贷款。”二原告于当日支付订金100万元。为了享受优惠折扣,二原告此后于2019年6月14日、6月20日、6月26日先后支付被告购房款及车位费累计9380480元。但是,二原告支付购房款后被告一直未与二原告签订商品房买卖合同,也不给予任何收据。
在二原告再三追问下,被告于2019年6月26日与二原告签订《协议书》及《借款合同》,约定二原告购买的房屋位于A市一号房屋(以下简称涉案房屋),暂定建筑面积为X平方米,建筑面积单价为每平方米79900元,房屋总价款暂定为11090480元。至此,二原告才了解到涉案房屋没有任何销售许可资质,被告在二原告拟购房时存在故意隐瞒涉案房屋没有取得相关销售许可资质等客观情况。二原告当即表示质疑,但是被告销售人员也无法给予合理解释,但是二原告此时已经支付大部分购房款,被告销售人员安抚担保房屋没有任何问题。直至2019年11月初,二原告发现被告存在欠薪、裁员、资金链紧张等问题,势必影响二原告购房目的无法实现。二原告多次联系被告销售人员王某,并向被告邮寄《退款通知》,要求被告返还已付房款。被告收到《退款通知》后同意退款,但以公司资金紧张为由不予退还。经多次催要无果,故二原告诉至法院。

被告辩称
被告辩称,不同意原告的诉讼请求。被告主张继续履行双方签订的《协议书》及《借款合同》,无需退还二原告已经缴纳的费用。双方签订的《借款合同》中约定,被告使用上述借款不需要支付利息。被告认为双方是借款合同纠纷,不是商品房销售合同纠纷。另外,二原告是完全民事行为能力人,双方签订的《协议书》涉及金额巨大,且根据聊天记录,二原告明知涉案房屋没有销售手续,才以借款的手段来实现。二原告在购买房屋时取得95折优惠,在正规市场营销过程中算是很大的优惠。《协议书》及《借款合同》的签署是双方协商一致的结果,不存在欺骗情形。

本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
2016年6月6日,二原告签署《某项目事宜申请单》,申请主题为“认购”。
2019年6月26日,被告作为甲方与二原告作为乙方签订《借款合同》,约定乙方自愿向甲方提供借款用于经营,乙方向甲方提供借款本金8880480元,应将全部借款本金于2019年6月26日前全部汇入甲方指定账户,乙方分三笔将借款本金汇入甲方账户。合同第三条约定,乙方向甲方提供免息借款本金,甲方不向乙方支付任何利息。合同第四条约定,乙方要求一次性收回借款本金的(乙方不得分笔提前收回本金),甲方应在收到乙方通知之日起60日内一次性给付乙方全部借款本金。
2019年6月26日,被告作为甲方与二原告作为乙方签订《协议书》,约定鉴于甲乙双方于2019年6月26日就乙方向甲方提供借款之相关事宜签订了《借款合同》,为此双方经协商一致达成本协议内容,以资共同信守。协议第一条约定,乙方看好甲方位于A市一号房屋房屋,未来有意向购买,该房屋暂定建筑面积X平方米,建筑面积单价每平方米79900元,房屋总价款暂定11090480元。协议第二条约定,意向房屋所在楼栋取得《不动产权证书》即具备现房销售手续后,在乙方《借款合同》项下本金足额持续提供至甲方取得该楼栋《不动产权证书》之日及乙方已向甲方提供实际有效借款达11090480元的,乙方有权选择按第一条约定的价格购买房屋。乙方选择购买房屋的,乙方应在甲方通知的期限内前往甲方处签订《买卖合同》,逾期未签订的,视为乙方放弃购买房屋的权利,甲方可立即将房屋出售给第三人而不承担任何违约责任。乙方意向房屋所在楼栋取得《不动产权证书》后,乙方放弃购买房屋的,甲方即可提前向乙方偿还《借款合同》项下本金,《借款合同》提前终止且双方互不承担责任。
庭审中,二原告提交《退款通知》及邮件详情单,欲证明二原告于2019年11月2日向被告提出返还购房款及车位费,被告已经收到了二原告邮寄的《退款通知》;提交与名称显示为“王某(某项目)”的微信聊天记录,欲证明原告与被告工作人员之间关于购房的记录,被告已经收到了原告邮寄的《退款通知》,被告经营情况恶化。对上述证据,被告表示没有收到上述《退款通知》,由于微信是个人之间的聊天,真实性无法确认。经询,被告称根据微信聊天记录,可以确认王某是被告的销售人员,但是对于微信聊天内容不认可。
庭审中,二原告提交楼书彩页及公司官方网站售楼广告,欲证明被告方出售涉案房屋;提交中国执行信息公开网查询信息,欲证明被告涉诉达443起,经营状况严重恶化,公司法人李四因多起执行案件被限制高消费。被告主张上述证据与本案无关,被告处于正常经营状态,不影响双方合同的正常履行。

裁判结果
一、解除原告与被告于二〇一九年六月二十六日签订的《借款合同》及《协议书》;
二、被告M公司于本判决书生效之日起十日内退还原告张三借款本金八百八十八万零四百八十元、车位租金费用五十万元;
三、被告M公司于本判决书生效之日起十日内支付原告张三利息(以八百八十八万零四百八十元借款本金为基数,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,自2020年2月24日支付至实际退还全部借款之日止);
四、驳回原告张三其他诉讼请求。

北京房产律师靳双权认为:
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当严格按照约定履行各自的义务。根据二原告与被告于2019年6月26日签订的《借款合同》,借款本金为8880480元,二原告要求一次性收回借款本金的,被告应当在收到原告通知之日起60日内一次性给付二原告全部借款本金。根据二原告提交的《退款通知》、邮寄详情单与被告工作人员王某的微信聊天记录,法院确认被告已于2019年12月25日收到了二原告邮寄的退款通知,被告应当按照约定在2020年2月23日前一次性退还二原告借款本金8880480元,故对于二原告要求解除《借款合同》并退还8880480元款项的诉讼请求,法院予以支持。
《协议书》第二条约定“意向房屋所在楼栋取得《不动产权证书》即具备现房销售手续后,在乙方《借款合同》项下本金足额持续提供至甲方取得该楼栋《不动产权证书》之日及乙方已向甲方提供实际有效借款达11090480元的,乙方有权选择按第一条约定的价格购买房屋”,由此可知,《协议书》的签订与《借款合同》存在紧密的联系,可以说《协议书》是在《借款合同》存续的基础上进行的约定。二原告签订《协议书》的目的在于通过向被告提供借款而获得按照协议第一条约定的优惠价格购买涉案房屋,被告签订《协议书》的目的在于通过许诺二原告协议第一条约定的优惠价格而获得二原告的借款本金。在《借款合同》解除、借款本金返还后,《协议书》不具备继续履行的条件,双方的合同目的均无法实现,此种情形下,二原告要求解除《协议书》并返还车位费500000元的诉讼请求,法院亦予以支持。
关于利息,因《借款合同》第三条约定二原告向被告提供免息借款本金8880480元,故对于二原告要求从《借款合同》签订之日即2019年6月26日起计算利息,法院不予支持。因被告本应在2020年2月23日前退还二原告借款本金,故法院认定利息起算点为2020年2月24日。关于利息计算基数,法院根据《借款合同》以借款本金8880480元为基数计算,对于车位费500000元的利息,法院不予支持。
关于本案案由,结合《协议书》内容可知,二原告与被告签订《借款合同》,约定二原告无息向被告提供借款,是为了享受被告提供的购买涉案房屋的优惠条件,借贷的发生亦由购房引起,本案非单纯的借贷关系,故对于被告抗辩本案系借款合同纠纷的主张,法院不予采信。
综上所述,法院的判决是正确的。


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