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房产律师靳双权:商品认购书如何认定是预售合同还是本约合同。

作者:靳双权律师 发布时间:2021-01-14 浏览量:0

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

原告诉称:
原告M公司向本院提出诉讼请求:1.依法解除2006年4月16日与被告张三签订的5份认购协议书;2.判令被告张三、李四、王五交还坐落于A市五商铺并负担本案诉讼费用。
事实和理由:原告于2006年4月16与被告张三签订认购协议书5份,约定被告张三购买原告开发建设的A市铺6套,总价款为701553.61元。但被告张三、李四、王五至今仅支付388754元,尚欠312799.61元。为此,诉至法院。

被告辩称:
被告张三、李四、王五辩称,2006年5、6月份,原告M公司将通往案涉商铺的室内公共楼梯(1层通往4层)封堵,致使商铺无法经营,同意与原告M公司解除认购协议,要求原告M公司退还购房款388754元并按月息2%支付利息。

本院查明:
经审理查明:2006年4月16日,原告M公司所属的A市二分公司(以下简称二分公司,甲方)与被告张三(乙方)签订认购协议书5份,约定:乙方认购甲方开发的坐落于A市*#至*#商铺6间。之后,原告M公司将商铺交付被告张三、李四、王五。被告缴纳了费用。后通往案涉商铺的一层至四层的室内楼梯被原告M公司与被告张三、李四、王五之外的第三人封堵,致使被告张三、李四、王五难以经营,遂与原告M公司产生纠纷。庭审中,被告张三、李四、王五同意与原告M公司解除认购协议,将6间商铺交还原告M公司,但要求原告M公司退还购房款388754元并按月息2%支付利息;原告M公司则表示同意返还购房款并按存款利率支付利息;双方各执己见,调解不成。
另查:A市二分公司系原告M公司开办的不具有企业法人资格但已领取营业执照的分支机构。案涉商铺现已增值。
上述事实,有当事人陈述、认购协议书、收款收据等证据在卷为凭。

裁判结果:
一、原告A市M公司所属的A市二分公司与被告张三于2006年4月6日签订的5份认购协议书即日起解除;
二、被告张三、李四、王五将坐落于A市六商铺交还给原告A市M公司;
三、原告A市M公司退还被告张三、李四、王五的购房款388754元;
四、原告A市M公司付款为基数,自2005年10月22日起至实际给付之日止,按月息8‰计算向被告支付利息;

北京房产律师靳双权认为:
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”之规定,预约是与本约相对而言的概念,是约定将来订立一定内容的本约为目的的合同。当事人之所以订立预约合同,是因为当事人遇到某些事实或法律上的障碍暂时不能订立本约合同,或者为了防止一方将来不订立本约合同,从而采取订立预约合同的办法,使当事人预先受到订立本约合同义务的约束。商品房买卖的认购、订购、预订等协议一般是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售合同或买卖合同之前所订立的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认,其性质属于商品房买卖预约合同。具有以下特征:首先,预约合同是诺成合同,不受要物约束,当事人的意思表示一致即可成立。其次,预约合同的合同标的是订立本约。再次,预约合同的内容具有确定性。预约合同的内容包括确定条款和不确定条款两部分。确定条款应当是双方已达成的具有本约效力的合同条款。不确定条款是由于客观条件不具备或存在法律障碍时双方签订的权利义务关系的仍不明确的条款。最后,预约合同具有合同拘束力。预约合同虽是为订立本约合同而存在,但仍有其独立性。预约应当具有双方当事人受其约束的意思表示,只有此种意思表示才会在法律上对当事人产生拘束力,才是一份有效的预约。
根据《商品房买卖合同解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定,商品房认购书是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺,其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立商品房买卖合同的义务,系与作为本约合同的商品房买卖合同相对应的预约合同。因而认购书实际上是开发商与认购人之间为将来订立商品房买卖合同所做的承诺,并非正式商品房销售行为,预约合同成立生效,并不意味本约合同成立生效。
商品房认购书究竟应认定为预约合同还是本约合同,应从以下三个方面进行审查:首先,审查商品房认购书是否具备商品房买卖合同的主要内容。《商品房销售管理办法》第16条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)商品房基本情况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记的有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方约定的其他事项。该条规定的商品房买卖合同应当具备的内容也是指本约应当具备的合同条款,而非预约必备条款。具备上述规定内容的商品房销售合同就是本约,而非预约。如果商品房销售合同具有上述规定的内容,就不存在签订合同事实和法律上的障碍,也就没有签订预约合同的必要。具备了上述合同内容,实际也就具备了商品房交易履行的可能。当然认购书要成立商品房预约合同本身也应当具备商品房买卖的基本内容,以实现本约内容一定程度的确定性。预约合同的确定性要求通常在于明确交易商品房位置、房型、价格,或者虽然未确认价格及具体位置,但明确约定了房屋位置和价格的确定方法,可以根据约定的方法确认商品房位置和价格。只有具备上述《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容的商品房认购书、购房协议等才有实际履行的条件和可能,才有可能直接被认定为商品房买卖合同。
其次,审查商品房认购书中是否就将来订立本约合同达成一致意思表示。如果认购书、协议书没有约定将来订立正式商品房买卖合同,而是直接约定了付款方式、交房时间、逾期付款及交房的违约责任等商品房买卖合同内容,并且可以依据认购书、协议书直接履行商品房买卖合同权利义务内容,则该认购书、协议书名为商品房认购,实为正式商品房买卖合同。此种商品房买卖合同应当直接认定成立,无须考虑其是否已经实际履行的问题。如果认购书、协议书明确约定将来一定时期内再订立正式商品房买卖合同,则无论认购书、协议书是否有关商品房买卖的内容是否详尽,该认购书、协议书都应认定为预约合同。最后,审查商品房认购书是否实际履行。《商品房买卖合同解释》第5条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。只有那些虽然具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且约定了将来订立正式合同,性质应当认定为预约的商品房认购书,才存在通过实际履行转化为本约的问题。这类预约性质的认购书因其完备的内容和当事人此后的实际履行行为使得再签订本约没有意义和必要,因而可以直接依据预约直接确定双方商品房买卖合同的权利义务。就本案而言,原告M公司与被告张三于2006年4月16日签订的认购协议书明确了当事人的名称、商铺的基本情况、商铺的总价款、付款方式、付款时间及逾期付款的违约责任等内容,已具备商品房买卖合同的主要内容,且作为出卖人的二分公司已按认购协议书的约定收受作为买受人的三被告交纳的购房款,故该认购协议书应当认定为商品房买卖协议。
商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同,包括商品房预售合同和商品房现售合同。商品房买卖合同的标物为正在建设和已竣工的房屋,其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花,包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋;已竣工的房屋是已建成的房屋,包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。由于二分公司不具有企业法人资格,不能独立地承担民事责任,故其与被告张三签订的5份认购协议书的法律后果应由原告M公司承担。二分公司就已取得商品房预售许可证的商铺于2006年4月16日与被告张三签订的5份认购协议书,双方出于自愿,意思表示真实,权利义务关系明确,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,故名为认购协议书实为有效的商品房买卖协议,为国家法律所保护。作为当事人的原告M公司与被告张三均应当按照该协议的约定全面履行自己的义务。现因不可归责于原告M公司与被告张三、李四、王五的原因,通往案涉商铺的一层至四层的室内楼梯被第三人封堵,致使被告张三、李四、王五经营商铺受阻。由于原告M公司与被告张三、李四、王五在庭审中均同意解除认购协议,退还6间商铺,返还已交购房款388754元,这是处分民事权利和诉讼权利的体现,为法律所允许和社会所倡导,法院予以准许。鉴于案涉商铺现已增值的现状及本案的具体情况,对于三被告已交购房款的利息,法院酌定按月息8‰计算。
综上所述,法院的判决是正确的。


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