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未获得授权公司与买受人签订的购房合同是否具有效力

作者:靳双权律师 发布时间:2021-01-14 浏览量:0

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
原告诉称:
原告张三向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判决被告履行合同义务,将原告所购买的一号房屋权属转移登记在原告名下。2、本案诉讼等费用由被告承担。
事实和理由:2017年8月11日,原、被告双方签订了《商品房买卖合同》,购买了该小区一号房屋。原告按合同履行了付款义务,被告向原告交付房屋后,原告早已入住,但被告迟迟未能按合同约定为原告办理房屋权属转移登记,严重损害了原告的权益。故诉至法院,望人民法院依法保护原告的合法权益,判决并支持原告的诉讼请求。

被告辩称:
被告M公司辨称,1、被告从未与原告协商过订立房屋买卖合同之事,无订立合同的意思表示。从原告提交的商品房买卖合同来看,原告所签订的合同在出卖人项下其应向被告购房,不是向所谓项目部购房。法定代表人也不是李四,在出卖人签章处加盖的是H公司项目部印章,被告从未设立更没雕刻过H公司项目部印章,用该印章加盖后签订的合同对被告而言不发生任何法律效力。针对有人对外私自以项目合伙人等任何个人和单位可能擅自销售房产的行为,被告刊登公告,面向社会公告被告开发的项目房产产权归属,以及相应风险和责任的承担。
2、被告未收取过原告的所谓购房款,原告提供的收据在以现金方式收到肆拾肆万元房款收据所加盖的印章,是前述被告从未成立过的项目部印章,与被告无关。相反,被告认为这种付款方式是明显造假,此巨额现金交易无银行凭证作证,明显是相互串通,想通过非法方式达到合法目的,损害被告利益。3、被告于2015年2月7日与某物业公司签订了某项目《前期物业服务合同》,约定由该公司承接相关物业服务,原告提供的Y物业公司出具的收据与被告无关,不能证明原告是合法入住该房。相反,非法居住不受法律保护。4、原告诉请的履行合同义务并办理权属转移登记是违反我国合同法等相关法律规定的,不可能成立。5、被告认为本案涉及刑事犯罪问题,请求法院将本案移送公安机关追究相关人员的刑事责任。

本院查明:
经审理查明:T房产公司成立于2010年3月17日,类型为有限责任公司,法定代表人:王五,经营范围:房地产开发(凭有效资质证书开发),商品房销售,房屋租赁。
2010年6月,李四与被告M公司法定代表人王五、案外人赵六订立《项目开发合作协议》一份,约定三方进行合作,以被告M公司的名义,开发地产项目,王五、李四和赵六的出资分别为150万元、150万元和200万元。该项目预计总投资为1600万元,根据项目资金实际需求,除股本金外,王五从Q集团融入的600万元按三年期限到期返还本息1200万元,其他融入资金按年息20%分别计入项目财务成本。其中王五任该项目总经理,李四任项目副总经理,赵六任项目常务副总经理。
原告张三于2017年8月11日与H公司项目部签订了《A市商品房买卖合同》,该商品房买卖合同主要约定:“出卖人:T房产公司,买受人:张三,出卖人与买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议:第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得座落于A市一号地块的国有土地使用权。所在土地用途为:商住,土地使用年限自2010年8月20日至2060年8月5日止。出卖人经批准,在上述地块上建设的商品房,建设工程施工合同约定的开工日期为:2012年11月,建设工程施工合同约定的竣工日期为:2014年1月。第二条销售依据该商品房已于2013年9月26日由A市房产管理局批准预售。买受人(签章)处签有张三的名字,“张三”名字是由张三母亲汤某代签;合同约定该商品房买卖合同签订地点,自签合同之日起十八个月内办理好不动产权证”合同签订后,原告于2017年8月11日向H公司项目部支付购房款440000元,H公司项目部给张三出具收据一份,H公司项目部于2017年8月向原告交付合同约定的单元房屋,张三的家人对该房屋装修后并入住。H公司项目部印章的刻制未取得T房产公司的授权。
另查明:T房产公司于2010年8月20日以出让方式取得A市一号地块土地使用权,用途为商住。

裁判结果:
驳回原告张三的诉讼请求。

本院认为:
本案争议的纠纷是因为商品房买卖引起的,解决该纠纷应严格依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定:“房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:(一)有自已的名称和组织机构;(二)有固定的经营场所;(三)有符合国务院规定的注册资本;(四)有足够的专业技术人员;(五)法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案”。第四十五条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”。《商品房销售管理办法》第二条:“商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。”第三条:“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。”第四条:“房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。”第七条:“商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。”第二十三条:“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”第三十六条:“未取得营业执照,擅自销售商品房的,由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。”第四十一条:“房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的,处以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。”第四十二条:“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;(五)分割拆零销售商品住宅的;(六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的。”
本案中,首先,张三(张三母亲汤某代签)并不是与项目建设单位T房产公司签订《商品房买卖合同》,而是与H公司项目部签订《商品房买卖合同》,而H公司项目部印章的刻制未取得T房产公司的授权。其次,从原告举出的其与H公司项目部签订《商品房买卖合同》的内容看,该合同首页的背面载明醒目的说明内容:“2、签订前,出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。4、签订商品房买卖合同前,买受人应当仔细阅读合同条款及附件内容,应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。合同中明确约定:根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定,出卖人与买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成协议。”足以证实出卖人在签订合同前已向原告及其母亲汤某出示了某项目商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件;签订商品房买卖合同前,原告及其母亲汤某仔细阅读了合同条款及附件内容;协议约定的内容是出卖人与买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成的,合同约定的条款原告均知晓。

再看该合同的开端,出卖人为T房产公司,M公司的相关信息在合同出卖人的下面载明的清楚、详细,该商品房的销售依据在合同第二条约定的预售许可证号,且为手写的填充性内容,该填充性内容与T房产公司依法取得的2#楼《商品房预售许可证》载明的预售编号完全一致,而2#楼《商品房预售许可证》是A市住房保障和房屋管理局给T房产公司办理的,按照合同中的说明内容,既然能够认定出卖人在签订合同之前已向原告及其母亲汤某出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件,协议约定的内容又是在充分协商一致的基础上达成的,但2#楼《商品房预售许可证》载明的信息与原告及其母亲汤某与之签订合同的出卖人有明显不同,尽到一般注意义务就会提出质疑,H公司项目部在合同的尾端出卖人(签章)处加盖的H公司项目部公章,销售主体是否合法?

再次,原告举出的《商品房买卖合同》中,李四作为出卖人的委托代理人在该合同上签了名字,但在本案的审理中,原告未向本院举出李四作为出卖案涉房屋的委托代理人签名及加盖H公司项目部印章得到了T房产公司的授权,故李四在《商品房买卖合同》上的签章不能表明其是以法人T房产公司签订的合同。


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