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房产专业律师:房屋认购书是否属于房屋买卖的预约合同

作者:靳双权律师 发布时间:2021-01-13 浏览量:0

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

原告诉称
原告张三向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院确定原、被告双方签订的《一号房屋认购意向书》无效;2.请求人民法院判令被告向原告返还认购金642,162元以及资金占用利息104,030元;3.请求人民法院判令被告承担缔约过失责任的损害赔偿100,000元;4.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由:2017年12月8日,原告与被告签订了《一号房屋认购意向书》,约定由原告认购被告正在开发的一号房屋及地下013号车位,该房屋总价为1,222,162元,车位总价为65,000元。《认购意向书》还约定签订合同当日,原告需向被告支付总房款的50%即612,162元和地下车位总款的46.15%即30,000元,原告交付了上述款项。
被告投资开发的一号房屋房地产项目因被告的原因未能开工建设,更达不到商品房销售条件。被告行为让原告丧失了经济上可期待的利益。原、被告签订的《认购意向书》载明购房人、买房人的具体名称、商品房的基本情况具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,《认购意向书》应认定为无效合同,被告应返还原告支付的购房款及利息。综上,为了维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。

被告辩称
被告M公司辩称,双方签署的《一号房屋认购意向书》合法有效,原告的起诉无事实和法律依据,依法应当驳回其全部诉讼请求。具体答辩意见如下:一、双方签署的《一号房屋认购意向书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容,依法不属于商品房预售合同性质。从《一号房屋认购意向书》(以下简称认购意向书)整体内容和结构上不具备商品房买卖合同《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。具体为:1、该认购意向书并未约定第十六条规定第(二)款“商品房基本状况”,仅为意向约定商品房范围,该范围需待审批,暂不具有专门的特定性。
在认购意向书第二条约定了认购住宅的栋号和房号以及图例、预测面积等。但由于在签署协议时,认购双方均明知一号房屋的房源信息系应当在商品房预售许可证办理时所批准的具体房源信息为准,故双方在认购意向书中体现为M公司前期公布的户型图图例、位置图图例进行描述,房屋面积亦仅能以预测方式体现。而在第二条约定项下的备注内容对基本状况的描述更是表述为:以上房号为暂定、房号和位置可能发生变化,只能以规划部门批准为准;面积为参考面积亦只能以政府部门批准方案为准,并在正式《商品房购销合同》时测绘公司出具的房屋面积报告为准。
从上述约定表述可以得知,该认购意向书仅为购房范围的意向性约定,尚不具有特定性,并没有商品房买卖合同确定的基本状况。
认购意向书的条款内容与《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容对比后完全不相符,其合同条款内容不具有商品房的基本状况、付款方式和时间、交付条件及日期、面积差异处理、产权登记办理、配套设施等商品房买卖合同的必备要素,其从合同条款的实质内容上即不属于商品房预售合同。
二、认购意向书系双方的真实意思表示,其法律性质属于商品房预售合同的预约合同,该协议系一份独立性质的合同,并非《商品房预售合同》。

三、认购意向书不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,依法应当为有效合同。首先,认购意向书不属于该条文所指向的商品房买卖合同的范畴,如上所述,认购意向书从协议整体内容和结构上不具备商品房买卖合同《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。其次,认购意向书系双方的真实意思表示,系独立的合同形式,从其订立的目的、约定的内容是为将来原被告双方能够订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺,其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务从而获得商品房签署的权利和相关优惠,其法律性质系与作为本约合同的商品房买卖合同相对应的预约合同,其内容并不违反法律的强制性规定。第三,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,旨在约束正式商品房买卖合同签署时的合同签署效力,即在正式签署商品房预售合同时,应当取得商品房预售许可证。而本案所诉争的认购意向书并非商品房预售合同,不应当适用该条款进行审理和认定。

四、基于上述陈述,原告关于主张返还购房款、支付资金占用费及损失、主张权利所支出的费用没有事实和法律依据,依法不应得到支持。
原告的上述主张系基于认购意向书为无效合同,而本案诉争的认购意向书为合法有效的合同,其主张没有事实和法律依据。另外,原告在签署认购意向书时已明知被告并未取得商品房预售许可证,而被告已合法取得了土地证、土地规划许可证、工程规划许可证等证照,但因大理市相关环境保护的政策变化而致使暂未能继续办理证照和项目开发的暂停,被告在执行双方的认购意向书过程中并不存在任何违约行为和过错行为。因此,双方签署的认购意向书合法有效,而被告亦未存在任何违反约定和执行合同存在过程的问题,原告的诉讼请求没有合同依据和法律、事实依据,依法应当予以驳回。
综上所述,被告认为双方签署的《一号房屋认购意向书》为双方的真实意思表示,内容并不违反法律、法规的强制性规定,为合法有效合同,原告的起诉无事实和法律依据。因此,请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

本院查明:
原告提交的证据真实、合法,与本案有关联性,本院予以确认。
经审理查明:2017年11月16日,原告与被告签订了《一号房屋产品认购事项》,约定原告认购被告的开发的23-5号住宅以及013号车位,在签署认购事项时,原告应向被告交纳首期认购诚意金200,000元。2017年12月8日,原告与被告签订了《一号房屋认购意向书》,该意向书主要内容是一、由原告认购被告正在开发的一号房屋房地产项目中的23栋5号房住宅及地下013号车位,该住宅预测建筑面积为215.62平方米,认购优惠住宅总价为1,222,162元,2.以上户型的框架尺寸基本保持不变,但户型具体细节可能视规划批准情况有细微调整,最终以政府规划部门批准的方案为准。3.以上面积为参考建筑面积,最终面积以双方签订《商品房购销合同》时测绘公司出具的房屋面积报告为准。
二、原告认购本项目地下013号车位(注以上车位号为暂定,最终以规划部门批准的方案为准),优惠车位价格为65,000元。
三、原告在签署本意向书同日向被告交纳认购诚意金,诚意金计算方式为:原告向被告一次性交纳住宅总房款的50.09%(¥612,162元),以及地下车位总款的46.15%(¥30,000元),合计642,162元,如原告逾期付款,视同原告违约,本意向书解除,房源由被告收回重新销售,如因原告未能及时交纳认购诚意金给被告造成了损失,被告有权从原告所交纳的认购金中扣除违约金及相应损失赔偿,剩余部分无息退还给原告。
四、在项目达到签署《商品房购销合同》之条件时,由被告通知原告按照本认购意向书确定的基本情况及时参与合同签署事宜,在签订《商品房购销合同》后,认购诚意金自动无息转为购房款。
五、在本项目的商品房预售许可证颁发、被告通知原告签署《商品房购销合同》后一月时,若原告仍未签署《商品房购销合同》或未按照本意向书确定的基本情况签署《商品房购销合同》的,或本项目的商品房预售许可证颁发、自被告通知原告签署《商品房购销合同》后三月时,若原告仍未按《商品房购销合同》约定交清房款的,均视同原告放弃本次认购权所有权益,被告有权终止本意向书,房源由被告收回重新对外销售,如因原告违约给被告造成损失的,被告有权从原告交纳的认购金中扣除违约金及相应损失赔偿,剩余部分无息退还给原告。《一号房屋产品认购事项》及《一号房屋认购意向书》签订后,原告于2017年11月16日向被告支付了200,000元认购诚意金,2017年12月8日支付了442,162元认购诚意金。案涉项目的施工许可证、商品房预售许可证,至开庭之日被告未能办理获得,也未开工建设。

裁判结果:
一、被告M公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张三认购诚意金642,162元,并向原告张三支付该款利息(自2017年12月8日起至2019年8月19日止按同期同类银行贷款利率计算,从2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。
二、驳回原告张三的其他诉讼请求。

北京房产律师靳双权认为:
原告与被告签订《一号房屋认购意向书》后,被告向原告缴纳购房款642,162元。被告按约定收取了原告购房款642,162元,已超过双方认购总价的50%,双方还对房屋的面积、位置、总价款进行了约定。且双方在认购意向书中约定“在项目达到签署《商品房购销合同》之条件时,由被告通知原告按照本认购书确定的基本情况及时参与合同签署事宜,在签订《商品房销售合同》后,认购诚意金自动无息转为购房款”。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。因此,涉案的《一号房屋认购意向书》应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。因本案被告直到起诉前仍未取得商品房预售许可证,故涉案的《一号房屋认购意向书》,应当认定为无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法院结合本案实际,对原告要求被告返还已支付购房款642,162元及利息的诉请,予以支持。但利息应从原告支付购房款即2017年12月8日起至2019年8月19日止按同期同类银行贷款利率计算,从2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告要求被告赔偿损失100,000元的主张,因该损失并未实际发生且属于间接损失,故对原告的该向主张,法院不予支持。被告的答辩意见无事实和法律依据,法院不予采纳。
综上所述,法院的判决是正确的。


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