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资深房产律师非本村成员购买宅基地后转让给本村成员利益受到保护

作者:靳双权律师 发布时间:2021-01-13 浏览量:0

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

原告诉称
原告李四向本院提出诉讼请求:1.确认1998年12月19日李四和以张三名义人签订的《房产买卖协议书》无效;2.判决张三、张四腾退返还李四位于A市一号房屋;3.诉讼费由被告承担。
事实和理由:李四在A市有一号房屋,1993年原A市政府、A市土地管理局向李四颁发《集体土地建设用地使用证》,确认李四为诉争院落的房屋、土地的使用权人。1998年12月19日,李四在涉案房屋内签订《房产买卖协议书》,《房产买卖协议书》约定李四将登记在自己名下的一号房屋卖给张三,还约定“过完过户手续后,房屋权和院落使用权归乙方(张三)”。
签订《房产买卖协议书》时,张三不在场,张三的签字由赵六代签。张四系张三父亲。当时张四讲,房屋是张四出资购买,归张四所有,只是用张三的名字。李四此后也没见过张三。一号房屋也是由张四和其妻居住使用。因该房屋买卖行为违反了国家法律规定及政策规定,张三至今未能将房屋过户到其名下。张五系张三的妹妹,张五称和张三、张四曾达成《房产抵账协议》,标的房屋已经于2002年抵给张五、张四。李四不认可《房产抵账协议》的真实性。李四认为,张三、张四的户籍都在河北丰宁县,张三、张四都不是C村集体经济组织成员,《房产买卖协议书》应属无效,张三、张四应腾退返还标的房屋。张五系张三之妹,张五称自己和张三、张四曾达成《房产抵账协议》,一号房屋已于2002年抵顶给自己和张四共有,李四对此不予认可。故此,诉至人民法院,请求法院查明事实,依法判决。

被告辩称
被告张三辩称,不同意李四的全部诉讼请求,请法院驳回李四的诉讼请求。《房产买卖协议书》是有效的。诉争房屋原为李四所有,李四有权处分。张三、杨某打算结婚,为准备婚房,于1998年购买了诉争房屋作为婚房。杨某是C村村民,有资格购买房屋。杨某以张三的名义签订《房产买卖协议书》,是家事代理关系。购买诉争房屋后,也是由张三的父母居住。2002年,张三、张四、张五达成了《房产抵账协议》,约定将一号房屋抵账给张五、张四。这时张五的户口也落在了C村,享有村民身份。《房产买卖协议书》、《房产抵账协议》都是有效的。李四在2000年时已成为城镇居民户籍,无权购买农村房屋。张三、张四的户籍都在河北丰宁。杨某对于《房产抵账协议》是知情的。当时考虑到张四年事已高,把张四也写进去了,张四享有的实际是居住权。

本院查明
张三系张四之子,张五系张四之女。张五的户口本显示:张五为农业户口,1996年12月9日迁来本市,张三与其前妻杨某于1998年12月15日登记结婚,2003年经法院判决离婚。2017年2月15日,A市C村村民委员会出具证明:杨某的户口于1998年9月11日迁入C村,迁入时属于空挂户,不享有集体经济组织成员任何权利,现已将户口迁出C村。
李四原有C村一号房屋。现李四与张三均持有一份1998年12月19日签订的甲方卖房人为李四,乙方买房人为张三的《房产买卖协议书》。内容为:经甲乙双方协商,甲方卖房人李四将坐落在本村村东的四间正房以及机井和院墙等物卖给乙方。乙方付完房产款,过完过户手续后,房屋权和院落使用权归乙方所有。协议书上除甲乙双方签字外,加盖了村公章。
2017年1月,李四持协议书及相关证据诉至本院,以诉称理由要求确认房屋协议无效、要求张三腾退房屋。
审理过程中,张三以涉案房屋已抵账给张五、张四为由,申请追加张五、张四为第三人参加诉讼。2017年6月,本院判决:一、李四与张三签订的关于A市C村一号买卖合同无效;二、驳回李四其他诉讼请求。宣判后,李四、张三、张四、张五上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院认为一审认定事实不清,于2017年8月22日裁定发回本院重审。
在本案审理期间,李四提交张三与其前妻杨某在本院离婚诉讼中的庭审笔录。认为该证据已证明,张三在2001年的离婚诉讼中已明确购房人为其父亲张四,张四、张三均非C村集体经济组织成员,买卖合同应属无效;对此,张三认为庭审笔录不是原件,不认可该证据的证明目的,并申请杨某出庭作证。杨某出庭证明:与张三结婚登记后,和张三一起并由张三具体出面购买了现C村一号住宅,目的就是结婚后居住。婚后与张三共同在该房居住了一段时间,期间将张三的父母也接到该处居住,几年后才搬至南关村居住。购房前因泥石流搬迁已经落户到C村,为农业户口。同时证明,知晓并同意张三将购买的房屋抵账给张五,表示不对该房屋主张权利。
张三同时提交了将房屋抵账给张五的协议、张五为C村农业户口的证明、与杨某的结婚登记档案材料、离婚判决书、杨某的户口证明、丰宁公安局家庭关系证明,并据以上证据认为,在实际购房时,其前妻杨某已落户到C村农业户口,作为家庭成员享有购买农村房屋资格,且该房屋已抵账给C村农户张五,李四的请。
李四据以上证据认为,杨某虽在购房前已落户C村,但其并非C村集体经济组织成员,不享有经济组织成员权益,不能证明张三享有购房资格。同时认为,张四住院治疗费用与《房产抵账协议》表述的费用数额严重不符,故不认可张三将房屋抵账给张五的事实存在。

裁判结果:
一、李四与张三于1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》无效;
二、驳回李四的其他诉讼请求。

北京房产律师靳双权认为:
本案的争议焦点为:1.依据1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》形成农村房屋买卖合同关系的购房主体是张三,还是张四;2.1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》的法律效力;3.诉争房屋是否通过抵账形式归至本案第三人张五所有。
法院依据现有证据对上述焦点问题逐一论证如下:
一、购房主体问题。
1998年12月19日签订的《房产买卖协议书》签名显示为张三。张三在本案诉讼中自始至终并未否认协议书中载明的作为购房人的权利义务主体地位。另外,即使当时张四出面以家庭成员张三名义促成了该协议的签订,该行为也非法律及行政法规效力性规定所禁止的行为。故1998年12月19日因签订《房产买卖协议书》所形成的法律关系中购房主体应为张三。
二、《房产买卖协议书》的法律效力问题。
购买C村170宅院时张三并非C村集体经济组织成员,在诉讼过程中有证据证明购房前张三前妻杨某已落户到C村农业户,且购房时双方已登记结婚。但C村村委会已出具证明证实,杨某当时落户到C村属空挂户,不享有集体经济组织成员权利。所以,法院认定,购房时张三及其前妻均非C村集体经济组织成员。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利,不得转让。故双方签订的《房产买卖协议书》应属无效合同。
三、诉争房屋是否通过抵账形式归至本案第三人张五所有。
农村房屋买卖合同纠纷的处理中,基于农村房屋买卖有别于一般商品房买卖的特殊性,如果非集体经济组织成员的购房人在诉讼前又将所买受的农村房屋转让给本村集体经济组织成员,出于维护交易双方法律关系的稳定性、双方生活秩序的稳定性因素考虑,对要求确认原买卖合同无效的请求不应予以支持。但房屋转让回归给本村集体经济组织成员的事实应当客观存在。
本案中,为证明已将所购房屋抵账给C村集体经济组织成员张五,张三提交了由张三、张四、张五签订的《房产抵账协议》。李四协议书上明确载明的1999年11月张四住院治疗期间的费用2.9万元与法院调取的住院费数额严重不符,否认该证据的客观性。故杨某对诉争房屋抵账张五一事的证言缺乏客观性,法院不予采信。证人赵某出庭作证陈述:因与张五离婚时,张五未对其所有的房屋主张权利,所以也没对张五自张三抵账而来的房屋主张权利。
农村房屋买卖合同被确认无效后,为体现对合同双方当事人权益的平等保护,买受人要求出卖人赔偿信赖利益损失的,应得到支持。本案中双方未要求对涉案房屋的价款及宅基地的区位补偿价进行评估,在买受人获赔数额没有正式确定的情况下,李四要求张三、张五、张四腾退房屋及院落的诉讼请求不宜支持。


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