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房产律师靳双权:非本村成员购买宅基地后拆迁利益归谁所有

作者:靳双权律师 发布时间:2021-01-13 浏览量:0

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
原告诉称
原告张三、李四向本院提出诉讼请求:1.判令确认原告张三与王五于1993年10月17日签订的《购房协议书》无效;2.判令本案诉讼费由二被告负担。
事实和理由:张三和李四为夫妻关系。赵六与王五(2004年过世)原系夫妻关系,赵小六为赵六之女。张三与王五于1993年10月17日签订了《购房协议书》。该协议中约定,张三将位于A市一号院内的北正房四间及西厢房四间卖给王五,房价肆万元整。
另有王五自张三处购买房屋时其并非本村集体经济组织成员,即非本村的农业户口,赵小六、赵六亦非本村农业户口。根据农村房屋买卖中房地一体的现实情况,且根据我国法律、法规之规定农村宅基地属于农村集体经济组织所有,宅基地土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,非本经济组织成员无权取得或变相取得。张三与王五的《购房协议书》虽已实际履行多年,但违反了国家法律、法规的强制性规定,应认定无效。故二原告特将此事诉至人民法院,请求法院依法裁判。
被告辩称
被告赵小六、赵六共同辩称,涉诉房产权属已经权威机构认定,如有异议,起诉人张三、李四应起诉权属认定机构。就是说,张三、李四起诉的对象不对,我方不够应诉的资格。在C村这次棚改中,在我方提供了足够多的法律证据之后,是镇政府,C村村委会(含村民代表),各方认定小组认定、并一致通过的。之后,2017年11月14日,棚改指挥部M公司与我方签署了拆迁补偿协议。我方根据拆迁程序,己于2017年11月21日,将房屋腾空交房,棚改指挥部收房验收,并于当日予以拆除。从那一天起,此房产已不属于我方,且房屋已经不存在了。张三、李四如果不服这一认定,对此房产权属有异议,可以找权威机构(主要是三家:镇政府,C村村委会和北京M公司)去起诉。
根据民法通则第137条规定,诉讼的时效期间,从知道或者应当知道权利被侵害时起计算,但是从权利被侵害之日起,超过20年的,人民法院不予保护。我们这宗房地产交易已经发生25年,超过诉讼时效。

本院查明:
张三与李四系夫妻关系。王五与赵六系夫妻关系,赵小六系二人之女。王五于2003年3月30日去世。王五、赵六、赵小六均非A市C村集体经济组织成员。
1993年10月17日,王五(买方)与张三(卖方)签订《购房协议书》,内容为:张三在A市房屋,北房四间、西房四间,卖给王五。房价肆万元整。后张三将涉诉买卖宅院交付给王五,王五付清房款4万元。双方均认可涉诉买卖宅院系登记的土地使用者为李四。现涉诉买卖宅院已经拆迁,宅院上房屋已被拆除,拆迁补偿补助款已经由赵六、赵小六领取。
诉讼中,赵六、赵小六提交县政府买卖房产印契复印件,王五缴纳了相应税款。

裁判结果
确认原告张三与王五于一九九三年十月十七日签订的《购房协议书》无效。

法院认为,
根据相关法律规定,宅基地属于集体经济组织所有,宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利,与享有者的特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。
本案中,虽然赵六、赵小六提交了土地使用者登记为王五的集体土地建设用地使用证,但法院到相关行政主管部门并未查询到该证的档案,且赵六、赵小六亦未提交证据证明该证系经过合法审批而取得,而张三、李四不认可该证的真实性,故法院难以以该证确定王五、赵六、赵小六享有使用涉诉买卖宅院宅基地的权利。税收征收管理机关与宅基地审批机关的工作职能存在差别,我国对不动产确权或登记有专门的国家机关负责管理,不能以缴纳税款作为认定房屋产权确权的依据。即使赵六、赵小六提交的县政府买卖房产印契,加盖有C村村民委员会、顺义县乡政府印章的买卖房屋草契,缴纳税款的收据及发票真实有效,亦不能以此作为其取得涉诉宅院房屋所有权的依据。
《购房协议书》签订于1993年10月17日,虽然当时的法律对涉及农村房屋买卖的效力无明确规定,但房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。王五、赵六、赵小六并非A市C村集体经济组织成员,其不享有对该村宅基地使用的权利。因此,王五与张三签订的《购房协议书》虽系契约双方的真实意思表示,但由于该房屋买卖行为同时处分了农村宅基地,损害了集体经济组织的权益,故双方之间签订的合同因违反国家法律的强制性规定,属无效合同。本案为合同效力确认之诉,并无法律规定该类诉讼适用诉讼时效,赵六、赵小六抗辩张三、李四起诉超过诉讼时效,法院不予采信。


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