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资深房产律师靳双权解析一起因为无法贷款引起的房产买卖纠纷。

作者:靳双权律师 发布时间:2021-01-11 浏览量:0

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

原告诉称

原告A向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》;2.被告返还原告定金2万元;3.被告向原告支付违约金64300元,赔偿原告中介服务费9000元,评估费5200元,保全担保服务费3000元;4.被告向原告支付超出违约金部分的房屋增值差价款损失437000元;5.诉讼费用由被告承担。

事实和理由:原、被告于2016526日签订《房屋买卖居间合同》,约定原告购买被告所有的坐落于S的房产,总成交价为643000元。为保证合同的履行,原告向被告交付定金2万元。原告为履行上述合同做了积极准备工作,并要求被告按照合同约定履行,20169月双方就房屋价款进行变更之后,被告拒绝履行协议配合原告去房管局签订《S房产买卖协议》,拒绝将房屋出售给原告。原告认为,该合同是双方自愿签订,对双方均有约束力,都应按照合同约定履行义务。因被告拒绝履行,被告构成对居间合同的根本违约,应当承担违约责任。根据合同法规定,违约方应当承担支付违约金、赔偿损失等相关违约责任,居间合同约定,违约金为房价款的10%,被告违约给原告造成的可计算损失包括中介费、评估费、保全费、保全担保服务费以及房屋买卖履行后的可得利益损失,即房屋差价损失,同时被告应该在合同解除后将2万元定金返还。综上,根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定诉至贵院,请求法院判如所请。

 

被告辩称

被告C辩称,不同意原告诉讼请求,并提出反诉,请求:1.确认双方的居间合同已经解除;2.判令原告向被告支付违约金64300元。事实和理由:被告在合同履行过程中不存在违约行为,原告主张赔偿损失没有事实依据。相反,原告从交纳首付款开始直到正式签订房产买卖协议都存在违约行为,具体体现在:第一、迟延支付首付款,在2016629日签订《S房产买卖议》后,原告没有按照协议约定在五个工作日内将首付款存入资金监管账户;第二、按照居间合同,原告应在2016615日前备齐首付款,但原告在该日期前没有提交已经备齐首付款的证明;第三、没有按照约定交齐定金,约定支付2万元,原告实际支付12000元;第四、没有在贷款不成的情况下一次性向监管账户补足全部房款。2016912日,因原告未通过贷款审批,提出与被告解除《S房产买卖协议》,2016913日双方共同到房管部门自愿解除了《S房产买卖协议》。原告的上述违约行为违反了居间合同第5条第4款的规定,双方的合同已经解除。且原审中原、被告双方都有解除合同的意思表示,所以双方的居间合同已经解除。原告的违约行为给被告造成了损失,应支付违约金。另,20169月,原告确定无法获得贷款后,双方并未就买卖合同的变更达成一致,当时原告提出更换他人贷款购房,被告虽曾对此表示同意,但所要更换的购房人并未实际出现,被告也并未与要更换的购房人签订合同。

针对被告反诉请求,原告辩称,原告在履行合同的过程中不存在违约行为,被告没有合同解除权,无权要求原告支付违约金。迟延支付首付款的责任不在原告,根据居间合同第2条第2款约定,买方应将首付款存入资金监管中心,卖方也应将已经收取的定金存入监管中心,但是被告迟迟不配合原告将已经收取的定金存入监管账户,原告不得不另行筹集2万元,所以导致迟延的责任不在原告。原告已经足额支付了2万元定金,其中1万元定金交给了房屋中介。原告在确定无法贷款后,提出由原告一次性全款购房,并加价27000元,并未提出换人贷款、换人购房。是在被告已经同意加价27000元全款购房,合同继续履行的情况下,双方才到房管部门解除了资金监管,居间合同并未解除。但资金监管撤回后,被告拒绝按变更后居间合同履行,拒绝配合原告去房管局重新签订《S房产买卖协议》,因此,属于被告违约,被告无权要求解除合同,无权要求原告支付违约金。

第三人M公司陈述,第三人居间介绍原、被告签订了《房屋买卖居间合同》,原告将1万元定金直接给了被告,将另外1万元定金交给了第三人,第三人将1万元定金转交被告后,被告给付第三人8000元中介费。希望双方协商解决纠纷。

 

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,对当事人无争议的事实,本院认定如下:

2016526日,原、被告经第三人居间介绍签订了《房屋买卖居间合同》,出售方为被告C,买受方为原告A,居间方为第三人M公司。该合同约定,被告将其名下坐落于S市一号房屋出售给原告,成交价为643000元,买方于签订本合同之时向卖方支付定金2万元,除定金外剩余房款623000元,以银行贷款方式支付,买方须于2016615日前备齐首付款,待相应手续办理完毕,将首付款存入资金监管中心,同时卖方须将已收取的定金存入资金监管中心,贷款金额及贷款年限以银行最终审批为准。买方办理银行贷款的,应在本合同签订后尽快完成银行贷款前期咨询,并在签订《S房产买卖协议》前将贷款银行的名称通知卖方,以便卖方开设交易资金结算账户。买方应在签订《S房产买卖协议》后立即办理银行贷款手续,在买方银行贷款审核通过后五个工作日内,双方应同赴该房屋所辖区房管局办理房屋所有权转移登记手续,如买方贷款的还需要办理抵押登记手续。该合同第五条对有关违约责任的事项进行了约定。该条第3款约定,依照S政策及本合同之相关约定,买卖双方应积极配合办理贷款及过户等相关手续,及时提供交易所需的各种书面证明材料,及时支付各项税费。未按照约定办理的视为违约,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房屋成交价的1‰作为违约金,逾期十五日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。第4款约定,买方未按约定付款的,每逾期一日,应向卖方支付该房屋成交价的1‰作为违约金,逾期十五日卖方有权视为买方拒绝履行合同,卖方有权要求买方支付该房屋成交价10%作为违约金,且即日起本合同解除,卖方有权将该房屋另行转让。第5款约定,买方以贷款方式支付房款的,如因买方资质等原因导致贷款不能办理的,需由买方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向卖方补齐全部房款。否则视为买方违约,适用本条第4款违约责任。第九条其他约定事宜第3款约定,甲方(被告)承诺该房屋无产权纠纷,可正常过户到乙方(原告)名下,甲方(被告)承诺除房款部分外,其余资金如数退还乙方(原告),甲方(被告)承诺该房款在存折过户时暂存在丙方(第三人M公司)名下。合同签订当日,原告向被告支付定金1万元,被告为原告出具收取原告1万元定金的收条。2016530日,原告向第三人M公司支付中介服务费、其他费用共计9000元。同日,原告向第三人M公司工作人员支付购房定金1万元,为原告出具收条一张载明:今收到A交来购买一号房屋定金1万元,2016.5.30”201662日,被告为第三人M公司工作人员出具收条一张载明:今收到房屋定金贰仟元整¥2000元,一号房屋,收款人C2016.6.2

2016629日,原、被告在房管部门签订了《S房产买卖协议》,该协议约定,被告将坐落于S市一号房屋出卖给原告,双方约定原告以银行贷款方式支付房款,由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管,房价款90万元,原告首付27万元,申请银行贷款63万元。原告应自订立本协议之日起5个工作日内,将监管的全部房价款或首付款合计27万元一次性存入房地产交易资金监管中心在S工商银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时,原告应一次性补足全部房价款,房价款总额不变。上述协议签订后,原告于201689日向资金监管账户存入首付款27万元。201697日,原告获知因个人征信问题无法办理银行贷款。原、被告双方经协商于2016912日,在《房屋买卖居间合同》第九条第3款原有内容后添加了甲方(被告)承诺收到房款后将25万返还乙方(原告)字样。2016913日,双方共同向房管部门提出存量房屋交易资金解除监管退款申请,27万元首付款已由监管账户退还原告。另经本院调查,房屋交易过程中,如果因贷款未被批准而变为一次性全款交易,买方将剩余房款(拟申请贷款而未被批准的数额)直接存入监管账户即可,房屋登记主管部门(S不动产登记事务中心河北部)并不要求撤销原有《S房产买卖协议》重新签订协议,且主管部门并不要求《S房产买卖协议》中填报的交易价格与银行评估价格一致。

第一、关于2016912日原、被告是否商定由A将付款方式变更为一次性付款,继续履行合同的问题。原告主张在确定无法贷款后,双方商定原告一次性全款购房,并加价27000元,并未提出换人贷款、换人购房。然而,《S房产买卖协议》第四条第三款约定,当银行贷款未被批准时,乙方应一次性补足全部房价款,房价款总额不变。且房屋交易主管部门并没有改为一次性付款时须撤销原《S房产买卖协议》重新签订协议的要求。如果原告在当时变更为一次性付款,则根据《S房产买卖协议》约定直接将拟贷款数额63万元存入资金监管账户即可,根本无需解除资金监管后重新签订协议,也无需加价27000元。再有,从2016912日双方在《房屋买卖居间合同》第九条第3款原有内容后添加的被告承诺收到房款后将25万返还原告字样看,即便重新签订《S房产买卖协议》,交易价格仍将填报为90万元,此亦为双方所认可。然而,双方在629日签订《S房产买卖协议》时将交易价格填报为90万元的目的是为了高评高贷,而在912日的时候,原告已经确定无法获批贷款,假使改为一次性付款需要重新签订协议,则以加价27000元后的67万元填报价格即可,按90万元填报价格有违常理和逻辑,因为从原告最初选择高评高贷的动机看,其显然资金并不充裕,或者即便有资金也不希望大量资金被房屋交易所占用,变更为一次性付款,却仍然按90万元填报价格,仍然先多付款然后再退款,不仅徒费周折,还势必加大原告的资金压力,且需要多付税费,显然不合情理。房屋交易主管部门并无《S房产买卖协议》填报的交易价格必须与银行评估价格一致的要求,先多付款然后再退款本身就是高评高贷中特有的操作方式。既然原告主张变为一次性付款,那在重新签《S房产买卖协议》的时候,就不应该再按照90万元填报价格。简而言之,按90万元一次性付款,则无需重新签《S房产买卖协议》;而如果改为一次性付款且还需重新签《S房产买卖协议》,则新协议不应再按照90万元填报价格。

尽管原告声称必须撤销原协议重新签订协议以及签新协议时仍需按90万元填报价格都是中介方告知的内容。但在重审阶段,第三人代理人对此语焉不详,未明确肯定曾向原告做过上述表示,且第三人作为房屋交易中介机构应熟知房屋交易流程规则,其向当事人做上述表示的可能性亦令人怀疑。原告的该主张与后述证人高某的证言也有矛盾的地方。而且原告及第三人也不能提供其他客户贷款未成功改为一次性付款必须先撤销原协议再重新签订协议的例证。再有,原告不能提供在20169月其有63万元以上存款或现金,足以向监管账户补足房款差额的证据,在贷款不成的情况下,原告是否具备一次性支付全部房款的能力,不免令人怀疑。从客观情况看,原告事后也并未以本人名义购房。

重审中,原告方证人高某(系第三人工作人员)到庭作证,证明在撤销《S房产买卖协议》之前,原告曾向证人讲过要改为一次性付款,并且要做低评重新申报价格,所以需要撤销原协议再重新签订协议。但证人高某的陈述与2016912日(撤销《S房产买卖协议》的前一天)居间合同添加的甲方(被告)承诺收到房款后将25万返还乙方(原告)内容不一致(如果以低评方式一次性付款,则应是原告将差额房款交付被告,而非被告将25万元返还原告);与原告在原审和重审中的陈述也不一致(原告始终主张改为一次性付款需要撤原协议签新协议,且新协议仍按照90万元申报价格,而证人表示如一次性付款且仍按照90万元履行并不需要撤销原协议);与原审证人张某(也系第三人工作人员)原审证言也不一致(原审证人张某陈述无论付款方式如何,到被告账户的都是90万元,);加之高某的证言没有其他证据佐证,故本院不予采信。根据以上分析,912日双方商定的应是仍然通过高评高贷方式购买房屋,而原告当时已被告知不能获批贷款,故被告关于原告提出换人贷款重新签订《S房产买卖协议》的主张,应该是可信的,本院予以采信。原告关于912日双方商定由原告一次性付款继续履行合同的主张,与其后续的行为(申请解除资金监管退回首付款)相矛盾,在逻辑上难以解释,本院不予采信。

第二、关于被告收取定金数额问题。虽然被告主张仅收到定金12000元,但在原审庭审中,原审原告代理人在陈述合同履行后需退款25万元的计算过程时,提及90万元减去真实房价643000元应返还257000元,再加上定金(2万元)合计277000元,扣除涨价27000元,最后返还25万元。原审被告代理人对原审原告代理人陈述的计算方法亦表示认可。该计算方法是以被告认可收取2万元定金为前提的,故应认定被告收取定金2万元。

 

裁判结果

一、原告A与被告C及第三人S满堂红房地产经纪有限公司于2016526日签订的《房屋买卖居间合同》以及AC2016629日签订的《S房产买卖协议》均于2016913日解除;

二、被告C返还原告A定金2万元;

三、被告C赔偿原告A经济损失5万元;

四、驳回原告A和反诉原告C的其他诉讼请求。

 

北京房产律师靳双权认为:

原、被告在第三人居间下签订《房屋买卖居间合同》,该合同系双方真实意思表示。从合同第二条第2款及第九条第3款约定内容看,双方在签订买卖居间合同时,即已经商定以高评高贷方式履行合同,而高评高贷买卖房屋违反国家关于购房首付款比例的宏观调控政策,扰乱房地产市场整体秩序,损害社会公共利益,故该约定无效。除高评高贷约定外,合同其他内容不违反法律强制性规定,仍然有效,双方形成买卖合同关系。为履行买卖合同,双方又签订了《S房产买卖协议》,该协议中关于房屋价款90万元的约定不是双方真实意思表示,且协议中约定的价款支付方式(首付27万元,贷款63万元)损害社会公共利益,故该协议中关于房屋价款及价款支付方式的约定无效。协议中其他条款不违反法律规定,仍然有效。虽然双方先后签订了《房屋买卖居间合同》与《S房产买卖协议》两份书面文件,但双方仅存在一个买卖合同关系。除两份合同文本中无效的内容之外,对于《房屋买卖居间合同》与《S房产买卖协议》作出不同约定的内容,以及《房屋买卖居间合同》未作约定而《S房产买卖协议》作出约定的内容,应根据两份合同签订的时间顺序,视为合同内容发生变更,按照《S房产买卖协议》约定执行。对于《房屋买卖居间合同》有约定,而《S房产买卖协议》未作约定的内容,则仍应按照《房屋买卖居间合同》执行。

根据法院认定的事实,因原告申请贷款不成,原、被告双方于2016912日商定更换购房人重新签订《S房产买卖协议》、重新办理贷款,这说明原告A在当时已经没有以自己名义继续购买案涉房屋的意愿,其客观上也不能证明自己具备以自有资金继续履行合同的能力。913日,双方共同向房管局提出存量房屋交易资金解除监管退款申请,意味着双方就解除原有买卖合同达成了一致,申请提交时,原有的房屋买卖合同关系即归于解除,因该解除系双方合意解除,故彼此互不负违约责任。被告虽曾对原告表示同意更换购房人,但因被告并未与原告拟要更换的购房人签订买卖合同,而拟要更换的购房人究竟具体是谁、是否同意签订合同、是否具备购房资格和贷款资格,在当时也是不确定的,故被告的这种表示仅是新合同磋商阶段的意思表示,并不能直接产生买卖合同的拘束效力。现原有的买卖合同关系已经解除,而拟要更换购房人的新合同并未缔结,原、被告(反诉原告)双方以已经合意解除的买卖合同作为依据向对方主张违约责任,法院均不予支持。合同解除后,被告收取原告的2万元定金应予返还。

关于合同解除后,被告是否承担损害赔偿责任的问题。被告曾口头同意更换购房人另订合同,但在原合同解除之后又拒绝签订新合同。如果被告自始拒绝更换购房人,则原告至少还有通过银行之外的其他渠道融资继续履行原合同的可能性。而被告先同意更换购房人后又拒绝,使原告丧失了继续履行原合同的机会,在房价上涨的背景下,会给原告造成损失。但也应该看到,合同履行中的障碍因素主要来自原告的资金问题。双方自2016526日签订《房屋买卖居间合同》,到2016912日,将近四个月原告尚未将购房款落实到位,由于原告资金原因使合同履行不断向后拖延,而这一时期正是房价快速上涨阶段。双方毕竟不是即时结清的现货交易,让被告坐视房价上涨却迟迟得不到房款,等于是让被告单方承受未交割房款不断贬值的风险,而被告对此并无过错,显然这是不公平的。高评高贷是原告选择的交易方式,就应该由原告承担贷款不成的风险,即在贷款不成时原告应将拟贷款数额快速补入监管账户(高评高贷的约定无效,但贷款不成需要一次性补足房款的约定是有效的),被告没有义务再等待原告变更其他履行方式。再有,原告始终希望通过高评高贷方式购房,试图以2万元自有资金(定金),借助银行贷款杠杆实现购房目的,而这种交易方式明显有违公共政策和公共利益,其对合同的预期利益并不完全正当,不可能完全予以保护。且原告是因自身征信问题导致贷款不获批准,又不能一次性补足房款,其与正常房屋交易中的守约当事人显然是不一样的,二者在受保护的程度和范围上必然有所区别。

被告先同意更换购房人另订合同,后又反悔,使原告对新合同的预期落空,丧失了交易机会,被告的行为有违诚实信用,应承担一定的赔偿责任,但原告自身有明显过错,应自行承担相应的责任。


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