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房产律师靳双权:没有违约事由无法行使房产买卖的单方解除

作者:靳双权律师 发布时间:2021-01-11 浏览量:0

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

原告诉称

原告A向本院提出诉讼请求:一、判令两被告继续履行原被告双方于201639日签订的《房产买卖协议》,未履行标的为1550000元;二、判令两被告协助原告将上述《房产买卖协议》项下的房产过户到原告名下;三、判令两被告向原告支付违约金160000元;四、本案诉讼费用、保全费由被告承担。2018412日,原告A变更诉讼请求如下:一、解除原告与两被告于201639日签订的《房产买卖协议》;二、判令两被告双倍返还原告定金100000元;三、判令两被告赔偿原告因其违约致使原告遭受的房屋增值损失1600000元;四、判令两被告向原告支付违约金160000元;五、本案诉讼费用、保全费由被告承担。

庭审中,因原告A既主张双倍返还定金又主张违约金,本院依法要求原告A对其诉求进行明确,原告A明确诉求如下:我方选择违约金160000元,我方当庭放弃变更后的第二项诉讼请求。事实和理由:原告与两被告于201639日在X市某中介的居间下,签订一份《房产买卖协议》,约定:两被告同意将坐落于B区一号房屋出售给原告,房屋成交总价为1600000元。并约定,双方应于201679日前前往土房局办理相关交易过户手续;若一方违约,违约方需赔偿守约方该套房屋成交总价的10%作为守约方的补偿。该协议签订后,原告即依约于当日向两被告支付50000元定金,并向中介服务部支付了10000元的中介费用。20164月,因被告尚有手续问题未处理暂不能如期过户,经双方协商,被告将讼争房产提前交付给了原告。随后,原告多次催促被告依合同约定办理相关过户登记手续,但被告一直拖延。

201611月,原告请求中介跟被告沟通,被告告知中介,如果原告同意接受2800000元的房屋价款,双方再重新签订新的合同。原告认为,《房产买卖协议》是双方真实意思表示,为有效合同,双方均应严格按照合同约定的条款履行合同义务。现被告单方违背合同信用,已构成违约,原告要求被告继续履行合同。同时,根据双方合同的约定,被告仍需向原告支付房屋总价款的10%160000元的违约金。

 

被告辩称

被告QH辩称,一、案涉房屋买卖合同已解除,相应的权利义务关系已消灭,原告要求被告继续履行合同义务的诉求不成立。201639日,被告通过X市某中介的介绍,与原告签订了《房产买卖协议》,向其出售被告所有的位于X的房产。由于被告以担保人的身份卷入另一起诉讼纠纷中,其名下的该套房产在其与原告商议房产买卖事宜时处于被法院查封的状态。在签订《房产买卖协议》之前,被告已将此查封事由告知原告,原告表示该房产若能在一定时间内解除查封其仍愿意购买,但是房产的解封与否、解封时间等问题并非被告能主观控制的,在签订《房产买卖协议》时被告也已告知原告其无法承诺该房产一定能在201679日前解除查封,因此原告基于其利益与被告约定:若该房产于201679日前仍无法解除查封,则其放弃购买,双方协商解除《房产买卖协议》。事实上,因为另一起诉讼纠纷的复杂性,因此起纠纷查封的本案案涉房产无法在2016725日前解除查封,因而双方就《房产买卖协议》的变更或解除进行协商,但始终协商未果,同时原告又有多种毁约表现,表明了其不想向被告交付房款,无意购买的意思。因此被告依法行使解除权,于2017211日向原告发出并送达《解除房产买卖协议通知书》,《房产买卖协议》由此于2017211日正式解除。

二、被告在买卖协议解除前积极促成该项交易完成,并无违约行为,原告要求被告承担违约责任的诉求没有事实依据。

三、从本案的约定来看,本案的定金具备解约定金的约定条件,因此,本案原告仅支付5万元定金,要求继续履行的诉讼请求不能成立。综上所述,本案的《房产买卖协议》已在诉前解除,被告也未有违约行为,原告要求被告继续履行买卖协议并支付违约金的主张没有事实和法律依据,其诉求不能成立,恳请法院依法驳回。

 

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下:AB200977日登记结婚,QH2002821日登记结婚。201639日,QH(甲方)与A(乙方)签订一份《房产买卖协议》约定如下:根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定,甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上友好协商,就房产买卖及其中介事宜达成一致,签订本协议,以资共同遵守。第一条、甲方同意将座落于X市一号房屋,用途住宅,出售给乙方,建筑面积127.47平方米乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已充分了解,愿意购买上述房产。第二条、甲、乙双方同意,上述房屋的成交总价为人民币(大写)壹佰陆拾万元整(小写¥1600000.00《房产买卖协议》签订后,AQH支付定金50000元。

2016416日,Q(甲方)、B(乙方)、D(丙方)签订一份《三方协议》,约定:现有乙方B购买甲方Q名下X市一号房屋,由于甲方Q某些手续问题未处理好暂不能同购买方乙方B如期办理过户,今应乙方B要求甲方Q提前将此房交由乙方B入住,但此房目前由丙方D承租,故经三方友好协商,达成退租协议。

此后讼争房屋因被法院查封而被告QH无法依约如期办理交易过户登记手续。原、被告双方产生争议。庭审中,关于讼争房屋被查封的情况,本院依法询问被告,被告陈述:20161月份,因我作为债权担保人讼争房产被法院查封,在2017113日解除查封。本院并依法询问原告何时知道讼争房屋被查封,原告陈述:“20167月份,因为被告一直拖延过户,通过朋友查询才知道房屋被查封。本院并询问被告有无明确告知原告和中介房屋被查封的情况,被告陈述:我方有明确告知原告和中介房屋被查封,原告对被告的陈述不予认可。庭审中,本院并依法询问被告在房屋符合过户条件时,有无通知原告过户,被告陈述:2017113日解除查封后,因为家里人要自己住,不同意再卖,于是在2017211日向原告发出解除函。

庭审中,被告QH提供一份《解除房产买卖协议通知书》及EMS快递单,拟证明:被告于2017211日向原告发出并送达《解除房产买卖协议通知书》,由此《房产买卖协议》于2017211日正式解除。原告A质证认为:没有收到通知书,该解除协议,没办法达到法律解除后果,理由如下:1.本案不存在合同法第九十四条可单方解除合同的情形,被告没有任意解除权,即便被告有通知到原告该合同也达不到解除的效果;2.从程序上被告没有就解除合同提出反诉,从解除通知书的时间在原告起诉之后,原告可以认为该措施系被告报复性的措施。

另查明,X市一号房屋200859日设立抵押,20171011日,仲裁委员会申请仲裁,要求Q偿还借款本金及利息、罚息、复利及律师费等,并要求就拍卖、变卖讼争房屋所得价款优先受偿。

 

裁判结果

一、解除原告A与被告QH201639日签订的《房产买卖协议》;

二、被告QH应于本判决生效之日起十日内向原告A支付违约金160000元;

三、被告QH应于本判决生效之日起十日内赔偿原告A损失350000元;

四、驳回原告A的其他诉讼请求。

 

北京房产律师靳双权:

原告A与被告QH201639日签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示,内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定,依法应认定为有效,原、被告双方均应依该协议的约定履行各自的义务。两被告在签订《房产买卖协议》之前已经知晓讼争房屋被法院查封的事实,但依然与原告A签订上述《房产买卖协议》,之后两被告因讼争房屋被查封而无法依约如期履行过户登记义务,在讼争房产被解除查封之后,两被告却明确表示不再继续履行合同并向原告发出《解除房产买卖协议通知书》要求解除《房产买卖协议》,两被告亦未依约于201671日之前办理提前还贷手续及解除抵押登记手续,故两被告存在违约行为,应承担相应的违约责任。对此两被告辩称原、被告之间的《房产买卖协议》自2017211日两被告向原告发出《解除房产买卖协议通知书》之日起即已经解除,对此原告不予认可。

法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。以及最高人民法院研究室对《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第24条理解与适用的请示的答复:当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的,必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力。

本案中,原告并不存在违约行为,两被告书面通知原告解除合同,两被告的行为构成违约,此时享有合同解除权的主体是原告,故两被告的上述答辩主张不能成立,现原告主张解除合同,于法有据,应予支持。关于原告主张的双倍返还定金100000元以及支付违约金160000元的诉讼请求,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中,原告A既主张双倍返还定金又主张违约金,经法院依法释明后,原告A选择适用违约金条款。法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中,根据原、被告《房产买卖协议》第十七条的约定:双方经签订后不得违约,如需违约,违约方需赔偿守约方该套房屋成交总额的百分之十作为守约方的补偿。故原告要求两被告支付违约金160000元,于法有据,应予支持。关于原告主张的房屋增值损失,法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故原告主张的房屋增值损失应为可得利益损失,其主张于法有据,应予支持,根据原告的实际损失情况、本案合同的履行情况、被告的过错程度以及本案的实际情况,法院酌情综合认定原告的损失为350000元。


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