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迟延签订买卖合同构成根本性违约,可以解除买卖合同

作者:靳双权律师 发布时间:2021-01-11 浏览量:0

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

原告诉称

A向本院提出诉讼请求:1、解除房屋买卖合同;2、被告向原告返还定金50000元;3、被告和第三人向原告支付中介费48000元,被告支付原告违约金300000元;4、诉讼费全部由被告承担。

事实和理由:2016327日,原、被告经居间方M公司介绍,签订了《房产交易合同》一份,约定原告购买被告名下坐落A市一号房屋,价格为300万元。原告依约在签订《房产交易合同》时向被告交付定金5万元,因被告原因致使原告未能在2016616日前办理贷款申请手续。201672日,被告向原告送达一份《房屋购买合同中止通知书》,单方解除了房产交易合同,被告的行为属于根本性违约,给原告造成重大损失,故诉至法院。

 

被告辩称

B辩称,同意解除房屋买卖合同,依法驳回原告其他诉请。2016327日,原、被告经中介介绍签订房产交易合同,约定2016615日前双方亲自到房管局打买卖协议,但合同签订后原告予不办理,约定2016616日前去办理原告又没去,201671日原告说去办理,原、被告及第三人一同前往房管局,原告又离开不办,后听说原告到中介公司要求中介公司再拖延半个月,这样原告才能将自己的房屋卖出,否则原告没钱买,而且还涉及到原告有二套房屋需要多交税费,被告表示如果至201671日还未办理就不卖了。根据双方合同第四条的约定,被告于201673日向中介送达一份通知,本案是原告违约,被告保留向原告要求赔偿的权利。

第三人M公司述称,同意解除房屋买卖合同,不同意退还中介费。原、被告合同签订情况属实,合同约定在2016615日前双方亲自前往房管局打正式的买卖协议,实际在201671日原、被告双方去房管局准备签订买卖协议,但原告因税费原因离去而未能签订买卖协议,201672日被告提出终止合同。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据质证。

 

本院查明

根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2016327日,原告A作为乙方买受方与被告B作为甲方出售方签订了《房产交易合同》一份,第三人M公司为丙方居间方在合同上盖章。合同第一条约定“1、坐落:A市一号房屋“2权利人为:B“3、建筑面积119.57平方米…”,合同第二条约定“1、该房地产成交价为人民币叁佰万元整(小写3000000),乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币伍万元整(小写50000…”,“2、甲乙双方须于2016615日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《A房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续…”“3、除定金外的剩余房款计人民币贰佰玖拾伍万元整(小写2950000),甲方同意乙方采用以下方式支付:上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。乙方须于2016616日前办理贷款申请手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心,合同第三条约定“2甲乙双方定于办理过户完毕15工作日进行房屋交接,由甲方腾空该房地产交付于乙方使用,第五条约定“2、因甲乙双方或其中任何一方原因,导致合同日后不能实际履行的,丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬,如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。守约方支付居间服务报酬的,由违约方向守约方赔偿该笔费用,第六条约定“1、乙方交付定金后未按照本合同约定履行的,无权要求甲方返还定金;甲方收取定金后未按照本合同约定履行的,必须将定金双倍返还给乙方“3、依照A政策及本合同之相关约定,甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款(若有)及过户等相关手续,及时提供交易所需的各类书面证明材料,及时支付各项税费“4、甲方未按约定注销抵押权的,乙方未按约定付款的,甲乙双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金;若乙方逾期超过十五日,视为拒绝履行合同,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金“5、在合同履行期限届满之前,甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产,或出现其他根本性违约情形的,守约方有权解除房地产买卖关系(但需书面通知违约方)并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金“6、守约方解除房地产买卖关系的,自书面通知到达违约方之日起,甲方房地产可另行出售,乙方可另行购买其他房地产,但守约方仍有权追究违约方的违约责任。合同签订当日,原告向被告支付定金人民币50000元,被告向原告出具《业主收据》一份,原告与第三人M公司签订《佣金确认书》一份,原告向第三人M公司支付中介费人民币48000元,M公司向原告出具《中介费收据》一份。

 

裁判结果

一、原告A与被告B、第三人M公司签订的《房产交易合同》解除;

二、被告B于本判决生效之日起十五日内返还原告A定金人民币50000元;

三、第三人M公司于本判决生效之日起十五日内返还原告A中介服务费人民币28000元;

四、驳回原告A的其他诉讼请求。

 

北京房产律师靳双权认为:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告、被告、第三人均同意解除《房产交易合同》,因此关于原告要求解除房屋买卖合同的诉请,法院予以支持。

本案中,原、被告争议焦点为双方未能继续履行《房产交易合同》系因何人违约。

首先,关于网签合同延迟履行的责任认定。原、被告在合同中约定双方于2016615日前亲自到房管局签署《A房产买卖协议》,因房管部门现行相关规定,双方签署《A房产买卖协议》可以在房管局签署也可在中介方即本案第三人公司处进行网签,如前往房管局签署需提前前往房管局拿取号码排队办理。原告主张因被告原因造成无法在第三人处网签才造成不能在约定期限内签订《A房产买卖协议》,但在第三人处网签《A房产买卖协议》或前往房管部门亲自当场办理《A房产买卖协议》属于行政机关的相关规定,不论在第三人处网签或前往房管部门当场办理都是原、被告双方签订《A房产买卖协议》的途径,且双方在合同中明确约定双方应亲自前往房管局进行办理,因此不能在第三人处网签不是不能签署协议的必要条件,加之通过原告与第三人工作人员微信记录可知,不能网签系因第三人公司网签不全面,而非原告所述是因被告原因造成。因此,原告主张因被告造成不能在约定期限内签订《A房产买卖协议》的主张法院不予认可。

原告与被告签订《房产交易合同》后因被告在外地工作,第三人未告知被告需要前往房管局取号排队,第三人主张其于《房产交易合同》签订后便将领取签订协议排队号码的事宜告知原告,原告主张在其拿取了报税排队号码后才被第三人告知还需拿取签订协议的排队号码,原告与第三人对彼此所述不予认可,第三人对此无证据提供,原告提供的微信聊天记录中原告、第三人虽讨论过此事宜,但就此未能有明确肯定与答复,原告与第三人均认可在2016526日后原告再次前往房管局拿取了签订《A房产买卖协议》的排队号码,第三人的工作人员于2016527日告知被告代理人于201671日前往房管局签订《A房产买卖协议》。至此,原、被告双方未能于约定期限前往房管局签订《A房产买卖协议》,双方均知晓于201671日前往房管局。原、被告签订《房产交易合同》后第三人的工作人员未能陪同原告拿取报税等流程的排队号码。综上,双方未能于约定期限前往房管局签订《A房产买卖协议》系因原告、第三人的综合原因所致,但被告于2016527日得知变更签订协议日期后对此未提出反对,应为认可对合同中签订协议时间约定的变更。

第二,原告与被告相约于201671日前往房管局签订《A房产买卖协议》,原告认可当日因税费问题而离开房管局,拒绝于当日签署《A房产买卖协议》,虽原告抗辩称,其在《房产交易合同》签订时未被第三人告知税费的具体数额,但其作为有完全民事行为能力的成年人,其对于买卖房屋所需缴纳税费应有相应了解,即使其不具备此方面知识,在其决定购买房屋时也应通过自行了解或像相关部门询问等方式获取相关信息,未被第三人告知不能成为其在与被告约定好的签订协议日期离开、拒绝签订协议的当然理由。在原告明确表示拒绝签订协议后,被告有理由相信原告迟延或拒绝履行主要义务,在被告对于签订协议进行催促后,第三人的工作人员以自己的猜测向被告表示原告希望将签订合同的日期拖延半个月时间,造成被告对原告迟延或拒绝履行的进一步确认,因此,被告向原告发出解除合同通知符合法律亦符合情理。

第三,在原、被告房屋买卖交易的整个过程中,第三人未能举证证明其尽到了告知原告税费缴纳信息的义务,也未能在合同签订后的后续交易过程中尽到及时告知、陪同办理事务等义务。第三人在于原、被告房屋交易过程中应尽到提供信息咨询、相关政策法规介绍及后续房屋交接多项义务,但在本案中第三人仅促成原、被告签订《房产交易合同》,其他后续辅助义务未能全部履行完毕且存在怠于履行的现象,加之第三人的工作人员以自己的猜测向被告进行表述,造成被告对原告迟延或拒绝履行合同更加确信,第三人的诸多行为对原、被告签订合同后未能顺利履行具有一定责任。因此,第三人应向原告返还部分中介服务费用。

第四,被告虽未存在违约行为,但其作为合同的一方主体,其对于合同约定应有了解,前往房管局拿取排队号码并非原告一方的当然责任,作为卖方被告也应积极做为以促进合同顺利履行。从公平原则考量,对于未能于合同约定期限内签订协议,被告自身也应承担一定责任。

综上所述,法院的裁判是正确的。


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