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夫妻婚内购买房屋一方约定与亲属共有未经配偶同意有效吗

作者:靳双权律师 发布时间:2022-09-18 浏览量:0

原告诉称

原告李某珍、李某玉、李某涛、李某泰、李某夏向本院提出诉讼请求,要求依法分割双方共有的坐落于北京市海淀区一号房屋一套,诉讼费由李某恩、刘某丹负担。

事实和理由:五原告与李某恩系兄弟姐妹关系,母亲李母于1965年3月3日去世,父亲李父于1993年10月31日去世。位于北京市海淀区一号房屋(以下简称诉争房屋),系李父工作单位H公司(以下简称H公司)为解决葛家住房困难问题分配给李父的公有住房。李父承租后,诉争房屋一直由李父、李某玉、李某涛、李某夏居住。

2008年H公司根据房改政策,决定将诉争房屋出售给房屋承租人。因李父已去世,为便于办理房屋承租及买卖手续,兄弟姐妹六人协商一致,将诉争房屋承租人变更成同为H公司职工的李某恩,以李某恩的名义购买并将房屋产权登记在其名下,购房款及相关费用、房租、供暖费由李某涛、李某夏支付,产权归五原告及李某恩共有。2014年1月20日,五原告及李某恩按上述内容签署了书面协议。后五原告向李某恩提出分割诉争房屋,却遭到李某恩拒绝,只好起诉至法院。

 

被告辩称

被告李某恩辩称,诉争房屋是李父在世时承租的公房,李父去世后,我和刘某丹使用工龄购买的,不属于李父的遗产。在诉争房屋拆迁的前提下,我同意共同共有,现不拆迁的话不同意共同共有。

被告刘某丹辩称,诉争房屋是1983年分给李父的,买房时使用了我的工龄,李某恩跟我说了一声,但不是我经办的,具体过程我都不太清楚。我对五原告提供的协议不知情,我认为涉案房屋属于李某恩,其中也有我的份额,故我不同意五原告的诉讼请求。

 

法院查明

李父和李母婚后生有长女李某珍、长子李某泰、次子李某鑫、三子李某夏、四子李某玉、五子李某涛、次女李某恩。李母于1965年3月3日去世,李父于1993年10月31日去世。

李父、李某恩均为H公司职工。1983年H公司将诉争房屋分配给李父居住使用。李父去世后,五原告于2008年7月11日与李某恩达成协议,同意将诉争房屋承租人变更为李某恩,并办理了公证手续。

2009年9月7日,李某恩与H公司签订《房屋买卖协议》,约定H公司以53395元的价格出售诉争房屋。购买诉争房屋时,除使用李某恩19年及其丈夫刘某丹20年工龄外,李某夏、李某涛还交纳了购房款53395元、公共维修基金2515元、购房交易费产权登记费300元,以上共计56210元。诉争房屋于2009年12月23日取得房屋所有权证,所有权人登记在李某恩名下。李某夏、李某玉、李某涛在涉案房屋内居住至今,李某恩未在此房屋居住。

2014年1月,双方签订《协议书》一份,内容为:“我们六个子女同意将父亲李父(原北京H公司职工)名下的北京市海淀区一号承租房产壹处(使用面积59.3平方米)变更为(李父之女)李某恩名下(已于2008年公证)需要说明的是,在六人的商议下,用李某恩(H公司职工)的购房资格和其爱人两人的工龄将一号三居室买下,买房折抵后现金部分由李某夏、李某涛二人支付购房款56210元。

另外,购房前所欠H公司的房租、供暖费又由二人补齐1841.95元14526元有收据为证。此房买下后,均为六子女(父母留给)我们的共同财产,共同拥有!房屋一旦遇有拆迁、占地、变动等房屋处置后利益共享”。五原告及李某恩在协议落款处签名并摁捺了手印。

庭审中,五原告主张按协议约定,诉争房屋归五原告及李某恩共有,要求依法分割。李某泰要求诉争房屋归其所有,其在判决生效后六个月内给付李某珍、李某玉、李某夏、李某涛及李某恩每人六分之一的折价款,李某珍、李某玉、李某夏、李某涛及李某恩亦同意上述方案,但双方对房屋现价值未达成一致意见。

刘某丹主张诉争房屋系其与李某恩的夫妻共同财产,对于2014年1月20日签订的《协议书》内容并不知情,直至2018年要将孙子户口迁进诉争房屋时,原告方才告知此事。刘某丹另提出如法院认定诉争房屋由五原告及李某恩共有,其要求共有权人就购房时使用自己工龄所享有的财产利益给予相应补偿。

一号房屋市场价值为:房地产总价534.16万元。

 

裁判结果

一、原告李某泰于本判决生效后六个月内给付原告李某夏、李某珍、李某玉、李某涛、被告李某恩房屋补偿款各665474元;

二、原告李某泰于本判决生效后六个月内给付被告刘某丹折价款1348754元;

三、被告李某恩名下位于北京市海淀区一号房屋一套归原告李某泰所有,原告李某泰付清上述款项后七日内,被告李某恩协助原告李某泰办理上述房屋所有权的过户手续,被告刘某丹负有协助义务。

 

房产律师靳双权点评

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,诉争房屋系李父生前承租的公有住房,由李父及其子女共同居住使用。李父去世多年后,虽然承租人变更为李某恩,并以李某恩的名义购买了诉争房屋,但根据2014年双方签订的《协议书》内容及房屋来源、购房款出资、房屋实际使用等情况可见,诉争房屋虽登记在李某恩名下,但为五原告及李某恩共同共有,双方亦对诉争房屋权属达成了共识。

现五原告提出按协议约定诉争房屋归其与李某恩共同共有,并要求依法分割的主张,理由充分,于法有据,法院予以支持。对于李某恩、刘某丹提出诉争房屋系其夫妻共同财产的主张,法院不予采信。庭审中,五原告明确表示涉案房屋归李某泰所有,要求李某泰给付相应的折价款,李某恩亦同意上述方案,法院从有利于生产、生活及共有权人的利益能够充分实现的角度出发,将诉争房屋判归李某泰所有,由李某泰给付其他共有权人相应的房屋补偿款。

根据当时的购房政策,在计算购房款时,除实际交纳的购房款外,还折抵了李某恩、刘某丹二人的工龄。鉴于折算了刘某丹的工龄使得购房价格降低,故刘某丹的工龄具有相应的经济价值,属于财产性利益。根据庭审中查明的事实,刘某丹对当时签订涉案协议的事宜并不知情,且并未有证据证明刘某丹放弃上述财产性利益,为此取得诉争房屋所有权的一方理应给付刘某丹属于其工龄部分的相应折价款。

为便于履行,由李某泰直接给付刘某丹上述折价款,并给付李某珍、李某玉、李某夏、李某涛、李某恩相应的房屋补偿款。关于补偿款及折价款的具体数额,法院参照估价报告确定的诉争房屋现价值予以判定。


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