您所在的位置: 法律快车 > 北京律师 > 靳双权律师主页 > 律师文集 > 文集详情
律师信息

父亲去世母亲用夫妻双方工龄买房后出售未经子女同意有效吗

作者:靳双权律师 发布时间:2022-09-18 浏览量:0

原告诉称

原告林某峰、林某洁、林某芬提出诉讼请求:1、请求依法撤销吴某兰和被告林某鑫签订的北京市西城区一号的房屋买卖合同;2、诉讼费被告承担。

事实及理由:林某刚与吴某兰为夫妻关系,育有一子五女,分别为林某晨、林某峰、林某强、林某洁、林某芬、林某霞。林某鑫为林某晨之子,林某刚和吴某兰的孙子。林某刚1990年去世,1999年,林某刚和吴某兰原工作单位M公司房改,用二人的工龄购买西城区一号房屋,房屋产权证登记在吴某兰名下。

2017年9月,林某鑫低价从吴某兰处购买该房屋,并办理了房屋过户手续,至今林某鑫未支付购房款。2019年1月,吴某兰去世,同年11月,三原告得知房屋过户至林某鑫名下的事实,三位第三人未明确表示是否主张权利。

 

被告辩称

被告林某鑫辩称,不同意原告的诉讼请求。本案的案由是商品房销售合同纠纷,诉讼请求是撤销,原告既不是买卖双方的当事人,也不是产权所有人,没有资格撤销合同,我们认为原告主体不适格。原告起诉书中所述的亲属关系属实,原告父母死亡时间属实,办理房屋买卖手续时间属实。被告林某鑫和祖母吴某兰间是买卖关系。

我与祖母吴某兰合同写的金额为100万元,后来到了交易大厅,实际交了229万元,纳税也是按照229万元缴纳。也将购房款229万元通过银行转账转给了祖母吴某兰。按照国家指导价等规定,不纳税无法办理过户,所以我们按照指导价229万元缴纳的税费,之后办理了过户。

第三人林某晨述称,同意被告林某鑫的意见。

第三人林某霞、林某强二人表示尊重母亲吴某兰对财产的处理。

 

法院查明

林某刚与吴某兰为夫妻关系,育有一子五女,分别为林某晨、林某峰、林某强、林某洁、林某芬、林某霞。林某鑫为林某晨之子,林某刚和吴某兰的孙子。林某刚于1990年去世,吴某兰于2019年1月去世。

1999年,林某刚和吴某兰原工作单位M公司房改售房,吴某兰使用二人工龄购买了位于西城区一号房屋,房屋产权证登记在吴某兰名下。

2017年9月7日,吴某兰作为卖方、林某鑫作为买方,双方签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》,约定吴某兰将位于西城区一号房屋以100万元出售给林某鑫,买受人处签字为林某鑫之父林某晨代签。同日,吴某兰与林某鑫另行签订《存量房交易结算资金自行划转声明》,约定交易金额100万元双方自行交接。买受人处仍由林某晨代签。同日,林某鑫缴纳涉案房屋已购公有住房上市出售补缴土地收益1067.04元,2017年9月11日,林某鑫交纳涉案房屋印花税5元、契税21811.08元。2017年9月22日,涉案房屋过户至林某鑫名下。

林某鑫提交涉案房屋购房发票,发票日期为2017年9月11日,合同金额100万元,发票显示涉案房屋单价33481.920029元,68.4平方米,价税合计2290163.33元。林某鑫出示银行流水显示,2017年10月20日,林某鑫转账给付吴某兰90万元、100万元、100万元,合计290万元。林某鑫陈述原因为,当时按照229万元的政府最低指导价格完成过户交易。

 

裁判结果

驳回林某峰、林某洁、林某芬的诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

据法院调取的房屋档案材料显示,房屋买卖合同的签订及过户的办理均为吴某兰本人办理,并留存影像记录。法院认为,涉案房屋买卖合同系吴某兰与林某鑫的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。

对于房屋买卖合同的性质,法院认为,涉案房屋以低于市场价格成交,其反映了吴某兰与林某鑫二人的祖孙身份关系,低于市场价格的部分其性质为赠与法律关系。故本案的房屋买卖合同的性质为买卖合同与赠与合同的结合。

对于工龄购买房屋的权属问题。涉案房屋的购买使用了吴某兰已死亡配偶林某刚的工龄。但林某刚在吴某兰取得涉案房屋时已经死亡,其丧失了民事权利能力,不能取得涉案房屋所有权。故涉案房屋自取得时即为吴某兰的个人财产,吴某兰可以对涉案房屋行使全部物权。同时,死亡配偶的工龄可以折算相应财产价值,该部分财产价值应当作为遗产由被继承人继承。相关继承人可以另行主张权利。


靳双权律师

靳双权律师

服务地区: 北京-北京

服务时间:8:00-21:00

律所机构: 北京市东卫律师事务所

134-2603-7149

在线咨询