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无偿的长期租赁合同在房屋买卖后是否还有效

作者:靳双权律师 发布时间:2021-09-29 浏览量:0

原告诉称

原告赵某江向本院提出诉讼请求:1.判令李某涵及婚庆中心返还诉争房屋;2.要求李某涵及婚庆中心按每月12000元的标准支付2013年7月9日至实际返还房屋之日的房租;3.诉讼费由李某涵承担。事实和理由:第三人李某游将北京市海淀区一号房屋(以下简称诉争房屋)卖给我,并于2013年5月8日过户至我名下。但自2013年7月8日至今,李某涵仍占用诉争房屋居住,并经营婚庆中心。现李某涵与婚庆中心侵害了我的房屋所有权,造成我的重大经济损失,为维护我的合法权益,特诉至法院。

 

被告辩称

被告李某涵辩称,李某游是我妹妹,也是婚庆中心员工,一年内我用李某游的名义购买了二套房子和一辆车,李某游自己没有经济能力购买房屋。婚庆中心注册时,工商局要求提供住所证明,因诉争房屋所有权人不是我,所以我就提交了与李某游签订的租赁合同,证明我是无偿长期使用房屋。后我就李某游的职务侵占行为报案时,听说李某游要出售诉争房屋,就告知了负责此案的警察,李某游当时向民警表示不出售此房,我也找过赵某江让他不要购买此房。另外诉争房屋的钥匙在我手中,房屋出售价格低于当时的市场价。曾有人想购买此房,但发现诉争房屋价格低于市场价,且我住在诉争房屋内,就没有购买。李某游与赵某江之间的买卖合同属恶意串通,应为无效。现我不同意赵某江的诉讼请求。

第三人婚庆中心述称,李某游与赵某江之间的买卖合同属恶意串通,应为无效。现我中心另案起诉要求确认李某游和赵某江签订的买卖合同无效和借名买房合同案件,故要求中止审理本案。另外,我中心认为买卖不破租赁,双方有租赁合同,约定我中心可以无偿长期使用诉争房屋,故不同意赵某江的全部诉讼请求。

第三人李某游述称,购买诉争房屋时,李某涵确实出过定金及首付款16.4万元,此款系李某涵向亲属借款。后因资金困难,李某涵就让我来购买此房,所以剩余大部分购房款是我出的,我还为李某涵偿还了借款约10万元。诉争房屋原为我所有,我出售给赵某江,双方签订的买卖合同有效且履行完毕。李某涵、婚庆中心称我将诉争房屋出租给婚庆中心,此事并不属实,双方之间从未形成租赁关系。

 

本院查明

李某涵与李某游系姐妹关系。李某涵于2011年7月25日投资成立婚庆中心,性质为个人独资企业。

2007年9月5日,韩某与李某游签订《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》,韩某以138万元的价格将诉争房屋出售给李某游,其中首付53万元,贷款85万元。2007年9月26日,诉争房屋产权变更登记在李某游名下,状态为单独所有。

2013年1月27日,李某游(出卖人)与赵某江(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,李某游将诉争房屋出售给赵某江,诉争房屋建筑面积151.80平方米。合同约定,房屋成交价格290万元,买受人拟贷款金额130万元;出卖人应当在产权转移后两个月内将该房屋交付给买受人;该房屋的租赁情况为出卖人已将该房屋出租,承租人已放弃优先购买权;自本合同签订之日起90个工作日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

合同最后,赵某江、李某游又增加补充条款:1.如甲乙双方因房款支付日期及解押过户日期出现迟延行为,双方同意互相逾期10日内双方各自承担责任及产生的滞纳金;2.产权转移后物业交割完毕,出卖方结清物业取暖后交付钥匙,后期出现原租户骚扰,出卖方不再负责出面解决,双方一致同意原合同成交价格290万元,更改为289万元,原合同不再更改,以此为据。

同日,李某游(甲方)、赵某江(乙方)、北京M公司(丙方,以下简称M公司)签订《补充协议》,约定,该房屋成交价格为人民币290万元;乙方于2013年1月27日向甲方支付购房定金人民币20万元;乙方于2013年2月9日向甲方支付购房款人民币30万元;乙方于2013年3月20日前向甲方支付购房款人民币100万元整;乙方留存5万元作为物业交割保证金,该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日,由乙方支付给甲方;剩余房款人民币130万元,乙方以贷款方式支付;自该房屋办理注销抵押登记且乙方贷款获得银行(公积金管理中心)批准后10日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。

合同签订后,李某游陆续收到购房款285万元,剩余4万元经双方协商,待赵某江入住诉争房屋后再行支付。双方于2013年5月8日办理了诉争房屋所有权过户手续,赵某江取得房屋所有权证。现诉争房屋贷款仍未还清。

经询问,诉争房屋自2007年7月起一直由李某涵居住,婚庆中心成立后亦在此办公,现仍未交付给赵某江。赵某江曾于2013年8月23日起诉要求李某涵腾房,此后李某涵、婚庆中心以确认房屋权属和确认合同无效为由,在本院多次重复起诉,或自行撤诉或被本院驳回。2018年6月8日,李某涵、婚庆中心再次向本院起诉,要求确认其与李某游之间就诉争房屋的借名买房合同关系成立并有效。本院审理后认定,诉争房屋款项由李某涵、李某游两人共同支付,房屋购买后一直用于婚庆中心经营使用,李某游亦曾在婚庆中心工作,且双方各自持有部分收据、还款凭证、合同等资料原件。李某涵所提交的证据不足以证明其与李某游之间存在借名买房之约定,亦不足以否定不动产登记簿之证明力,其应当承担举证不能的法律后果,故判决驳回李某涵、婚庆中心全部诉讼请求。李某涵、婚庆中心对该判决不服,提起上诉,现该案正在二审审理中。

李某涵、婚庆中心认为诉争房屋由其出资购买,赵某江与李某游恶意串通,以低于市场价格的50%购买了诉争房屋,双方签订的房屋买卖合同应为无效,故不同意赵某江的诉讼请求。李某涵、婚庆中心提供《北京市存量房屋买卖合同》、北京市公安局接受案件回执单为证,回执单中显示,报案人李某涵,报案时间2010年8月4日10时,简要案情:2010.4该公司财务李某游将公司业务款50多万元占为己有。赵某江、李某游对上述证据的真实性认可,但不认可合同的证明目的,且认为回执单与本案无关。

经查,李某游与赵某江买房前并不相识。李某涵称其曾告知赵某江不要购买诉争房屋,但就此主张未提供相应证据证明。

庭审中,李某涵称李某游于2011年7月27日将诉争房屋出租给了婚庆中心,并提交“李某游”与婚庆中心签订的《房屋租赁合同》为证,合同内容为李某游将诉争房屋出租给婚庆中心,租赁期限长期,李某游从2011年7月22日起将出租房屋交付给婚庆中心使用,租金0元。李某游、赵某江对租赁合同的真实性不予认可,李某涵承认租赁合同上的“李某游”签名是由其代签。

 

裁判结果

一、被告李某涵、第三人婚庆服务中心于本判决生效后六十日内将位于北京市海淀区一号房屋腾空,交付给原告赵某江。

二、驳回原告赵某江其他诉讼请求。

 

律师点评

通过庭审查明事实可认定,赵某江与李某游之间并不相识,诉争房屋所有权人原登记为李某游,且显示状态为单独所有,赵某江经M公司居间,依据诉争房屋的物权公示状态与李某游签署买卖合同并无不当,且李某涵、婚庆中心提供的证据并不能证明赵某江属恶意购买诉争房屋。现赵某江以合理价格购买了诉争房屋,支付了相应对价,并办理了诉争房屋权属转移登记手续,取得了房屋所有权证书,已构成善意取得。

赵某江依善意取得的特别规定取得诉争房屋的所有权后,即使李某涵、婚庆中心提出其与李某游之间系借名买房的法律关系成立,李某涵、婚庆中心只享有要求无处分权人给予赔偿的权利,而不再享有收回诉争房屋的权利。李某涵、婚庆中心对于诉争楼房享有的求偿权依法不能对抗赵某江对于诉争房屋享有的所有权。

赵某江作为诉争房屋产权人,对该房屋享有完全所有权。无权占有不动产或动产的,权利人可以请求返还原物。现赵某江要求李某涵、婚庆中心腾退诉争房屋,于法有据,法院予以支持。鉴于李某涵、婚庆中心长期居住使用涉案房屋,故法院酌情给其一定腾房期限。因李某涵、婚庆中心非恶意占用诉争房屋,故对于赵某江要求李某涵、婚庆中心给付房租的诉讼请求,法院不予支持。赵某江可依房屋买卖合同的约定,向合同相对方主张逾期交房给其造成的相关经济损失。

李某涵、婚庆中心称其承租诉争房屋,可无偿长期使用,但其提供的租赁合同中“李某游”签名系李某涵代书,现李某游对此亦不予追认,故法院对于李某涵、婚庆中心以上述理由不同意腾房的主张不予采信。

 


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