您所在的位置: 法律快车 > 北京律师 > 靳双权律师主页 > 律师文集 > 文集详情
律师信息

公司借名买房,再出租给公司的行为,是否合法有效?

非原创 发布时间:2021-09-29 浏览量:0

原告诉称

X公司向本院提出诉讼请求:1.判令周某雁、陈某秦、赵某庭配合X公司将位于北京市海淀区1号房屋过户至X公司名下;2.本案诉讼费由周某雁、陈某秦、赵某庭承担。

事实和理由:2004年8月20日,我公司在公司会议室召开股东会,决议购买涉案房屋,由公司出资,登记在赵某湘名下,由赵某湘代持,房产归公司所有。该房产由公司出资、使用,费用由公司负担至今。2018年2月5日赵某湘去世,周某雁、陈某秦、赵某庭系其全部继承人,现我公司要求将房屋过户回名下。

被告辩称

周某雁辩称,同意X公司的诉讼请求。

陈某秦、赵某庭辩称,不同意X公司的诉讼请求,涉案房屋登记在赵某湘名下,为赵某湘的个人财产,非公司财产。

本院查明

2003年10月28日,北京A房地产开发有限公司(出卖人,以下简称A公司)与赵某湘(买受人)签订《商品房买卖合同》,约定买受人购买北京市海淀区1号房,2004年2月26日双方签订《附件四:合同补充协议》及《北京市商品房买卖补充合同》,双方认可经测绘后房屋总价款为918054元,照此办理结算手续。2004年4月15日北京市海淀区1号房屋登记在赵某湘名下。

后赵某湘以该房屋为抵押物向某银行股份有限公司北京分行贷款,并办理了抵押登记。经询抵押权人,该贷款额度项下所有贷款本息已经结清,但额度到期日为2030年7月14日,故未经借款人申请银行无权提前出具额度结清证明。周某雁称因公司生意需要用钱,故公司决议以该房屋为抵押物办理抵押贷款,因房屋登记在赵某湘名下,故抵押手续系以赵某湘名义办理,所得贷款部分打入了公司账户,现已全部还清,周某雁、赵某庭、陈某秦均表示愿意配合办理抵押登记注销。

2012年4月12日周某雁与赵某湘登记结婚,2018年2月5日赵某湘死亡,赵某湘之父为赵某庭,赵某湘之母为陈某秦。双方确认赵某湘无子女,无与涉案房屋有关的遗嘱、遗赠扶养协议等,赵某湘的全部继承人为周某雁、陈某秦、赵某庭。

X公司1999年6月3日成立,注册资本50万元,股东为周某雁(出资比例40%)及赵某湘(出资比例60%),执行董事、经理、法定代表人为周某雁,监事为赵某湘。2002年9月12日X公司被吊销营业执照。X公司表示至今未清算。

X公司提交了《X公司股东会决议》,主要内容:股东赵某湘、周某雁2004年8月20日在公司会议室召开X公司股东会,决议如下:一、关于公司购买涉案房屋共计款项918064元都由公司出资,房产登记在赵某湘名下,由赵某湘代持,房产归公司所有,详细付款明细如下:1.1999年9月10日交付定金30000元(现金);2.1999年9月10日交付首付款251447.2元(某银行支票);3.2000年2月2日交付分期款124905.9元(某银行支票);4.2000年2月2日交付分期款150000元(某支票背书后付款);5.2000年11月10日交付分期款84164.76元(某银行支票);6.2002年8月26日交付分期款84164.76元(某银行支票);7.2003年1月10日交付分期款168329.52元(某银行支票);8.2004年8月20日交付尾款23340.86元(现金)。

二、此次股东会决议自双方签名起具有法律约束力。三、经所有股东达成一致意见,同意以上所述事项全体股东签名生效。签名人:赵某湘、周某雁,X公司,2004年8月20日。X公司称该决议未在工商部门备案,系在公司存档。经调取X公司工商档案,其中无涉及涉案房屋内容。

陈某秦、赵某庭不认可该决议上赵某湘签名的真实性及签字时间,陈某秦申请对该决议签名人处“赵某湘”签名进行鉴定,双方当事人提供了样本,其中部分样本双方均认可签名真实性。本院委托XX司法鉴定所进行鉴定,鉴定意见:检材上“赵某湘”签名与样本上赵某湘签名是同一人书写。陈某秦、赵某庭不认可鉴定意见,且认为决议签字有双方发生争议后趁赵某湘住院意识不清楚所签的可能。

关于房屋的使用收益情况,周某雁表示房屋实际用于X公司与北京B有限公司(以下简称B公司)办公使用,该房屋地址对外经营是挂公司牌子。为佐证房屋是由公司实际使用,周某雁提交了A公司委托北京C责任公司(以下简称C公司)管理理想大厦的委托书及C公司与X公司2000年1月1日签订的房屋租赁合同,约定X公司承租涉案房屋。周某雁称当时因房屋尚未办理房屋所有权登记证书但公司需使用房屋,故签订了租房合同。

陈某秦、赵某庭不认可合同真实性。陈某秦、赵某庭表示对房屋的居住和使用、购买及出资的情况不清楚,赵某湘去世前居住在另一套房产,但赵某湘购房后与父母说过;涉案房屋此后用于出租的房租是转到赵某湘账户,赵某湘也以自己名义签订了租房合同等一些与该房屋有关的合同,故应是赵某湘实际享有房屋权益。X公司表示,赵某湘与周某雁已经结为夫妻,房租名义上转给赵某湘,实际上也仍应为公司所有,赵某湘对外签订合同,也是因为其代持房屋,对外只能以其名义进行签字表意。

关于房屋的购房款出资情况,X公司及周某雁表示股东会决议所载八笔费用,前五笔系X公司支付,第六、七笔系B公司转账支付,但系借给X公司的借款,第八笔系X公司支付的现金,未找到单据凭证,另外还有三笔与房屋有关的费用,其中一笔契税、印花税系北京市D经营部(以下简称D经营部)支付,另两笔供暖费、物业费及维修基金,均为X公司支付。周某雁称其与赵某湘是B公司股东、D经营部的实际经营者,D经营部是以其姑姑名义成立的,涉及的相关费用为借款代付,系公司之间的资金往来。

经查,B公司股东为赵某湘及周某雁,已被吊销营业执照。D经营部已注销,经营者为曹贵敏。X公司提交了转账付款凭证等资金明细及票据,陈某秦、赵某庭不认可该证据真实性及关联性,认为无法证明购房款系X公司所出,亦无法证明房屋所有权人是X公司,提出股东会决议所载金额、上述资金明细等证据所显示金额与房屋买卖合同最终确认的购房款金额有出入。

裁判结果

周某雁、陈某秦、赵某庭于本判决生效之日起七日内协助北京X科贸有限公司办理北京市海淀区1号房屋,所有权转移登记手续,过户至北京X科贸有限公司名下。

房产律师靳双权点评

《X公司股东会决议》经鉴定系赵某湘所签,赵某湘与X公司之间虽未单独签订借名买房合同,但考虑到赵某湘本人即为X公司股东,《X公司股东会决议》足以证明赵某湘与X公司之间存在借名登记的约定。

结合本案系列证据,涉案房屋登记在赵某湘名下,以赵某湘名义对外处理房屋有关事宜,不足以证明其个人实际享有房屋权益。陈某秦、赵某庭关于该股东会决议真实性、购房款出资数额及来源问题,及其他关于房屋所有权的相关抗辩,不足以否定上述借名登记约定。

周某雁、陈某秦、赵某庭应配合X公司办理房屋过户事宜,至于房屋存在抵押登记一事,鉴于赵某湘已经去世、该笔贷款目前已清偿完毕,因抵押权人已知本案涉诉情况,故该抵押权不影响房屋所有权转移登记,各方应在办理手续时妥善处理。

 


靳双权律师

靳双权律师

服务地区: 全国

服务时间:09:00-21:00

律所机构: 北京市东卫律师事务所

134-2603-7149

在线咨询