靳双权律师

原告诉称

原告向法院提出诉讼请求：1.要求确认任某飞与张某宏在北京市东城区1号房屋（下称涉案房屋）上设立的抵押权未有效设立；2.要求任某飞、张某宏在本判决生效后十日内注销涉案房屋上的抵押登记；3.本案诉讼费由二被告承担。

事实与理由：俞某冉与任某飞曾系夫妻关系。婚后双方共同出资购买涉案房屋。后俞某冉得知，任某飞擅自将涉案房屋抵押给张某宏并办理了抵押登记。俞某冉系涉案房屋的共有人，涉案房屋系俞某冉与任某飞的夫妻共同财产，任某飞无权擅自处分。

若任某飞与第三人罗某玲、任某录认为房屋属于其个人财产，应当提供证据举证证明。但任某飞的证据不足以证明为其个人财产，应承担举证不能的法律后果。本案不构成借名买房，双方之间并无借名买房的合意且无借名买房的事实，因此涉案房屋并非第三人任某录与罗某玲财产。

原一审中任某飞父亲任某录亲笔书写的《1号房屋说明》中明确写到“因此，此房我认为属于婚前财产。”很显然双方之间是没有借名买房合意的，更不可能构成借名买房。第三人任某录和罗某玲一审时已作为证人证明涉案房屋为任某飞个人财产，现又提出借名买房主张，前后明显矛盾冲突。

李某光委托张某宏办理的抵押权，未有效设立。债权与抵押权分离设定的，抵押应当无效，张某宏在并不实际享有对任某飞债权的情况下，将涉案房屋抵押权单独分离作为李某光债权的担保，实际上即违背规定。张某宏与李某光之间不存在委托关系，不能证明涉案抵押是为了担保李某光的债务。李某光与张某宏之间没有合理的交易安排，也不存在真实的委托关系，本意就是就将涉案房屋抵押给张某宏。故俞某冉诉至法院。

被告辩称

被告任某飞既未参加庭审，亦未作出答辩。

被告张某宏辩称，不同意原告的全部诉讼请求。对俞某冉的主体身份存在异议，涉案房屋为任某飞个人所有，办理抵押登记时因为房管局不允许有委托人，所以登记在张某宏名下；双方的抵押行为是有效的；任某飞与李某光签订的借款合同系双方真实意思表示，并明确了抵押物为涉案房屋，后由于李某光出差无法与任某飞办理抵押登记，当时李某光委托张某宏与任某飞办理抵押登记，但房管局不接受委托办理，三方协商将房屋抵押登记办理在张某宏名下，任某飞对此知情并在授权委托书上签字予以确认。任某飞对于债务及对应的房屋抵押完全是自愿行为，此行为不违背法律的相关规定，也不违背社会的公序良俗，并未有人的合法利益受到损害。

第三人李某光述称，认可张某宏的答辩意见。

第三人任某录、罗某玲述称，同意俞某冉要求确认抵押权未有效设立及办理注销抵押登记的诉讼请求，不同意支付诉讼费。任某录、罗某玲认为本案存在套路贷的嫌疑。涉案房屋虽登记在任某飞名下，但实为任某录、罗某玲所有，实际上为借名买房，涉案房屋的是使用权初始取得在2005年，在俞某冉与任某飞结婚前取得。当时任某录花了三十多万从原承租人汪某华手中购买，因为任某飞可以报销取暖费所以才登记在任某飞的名下。2015年房改购房时出资的90000元均是由任某录、罗某玲通过现金方式支付，任某录、罗某玲购买房屋时没有用俞某冉及任某飞的工龄也没让他们出钱，本案诉争的抵押侵犯了任某录、罗某玲的合法权益。

法院查明

一、俞某冉与任某飞婚姻状况

俞某冉与任某飞于2006年9月13日登记结婚，2019年1月3日北京市东城区人民法院判决二人离婚，未对夫妻共同财产、共同债务作出处理。

二、涉案房屋权属登记情况

2005年5月31日，任某飞作为承租人签署《公有住宅租赁合同》，承租涉案房屋。2015年5月15日，北京A公司为任某飞开具发票，发票载明的经营项目为房款93150元，公共维修基金2240元。2015年5月20日，任某飞与北京A公司签订《公有住房买卖合同书》，以93150元价款购买涉案房屋。

2016年11月3日，任某飞领受了不动产登记证书，产权人为任某飞。

三、李某光与任某飞签订借款合同及任某飞与张某宏办理抵押登记情况

2017年7月19日，任某飞（借款人）与李某光（出借人）签订借款合同一份，约定李某光出借给任某飞2100000元，借款期限2个月，月利率2%。双方共同到某公证处办理了具有强制执行效力的公证书。

2017年7月20日，李某光分两笔向任某飞账户转账共计1500000元。

2017年7月20日，任某飞与张某宏共同到不动产登记机关办理房屋抵押登记手续，并签署抵押合同一份，约定抵押权人张某宏，主债权金额1500000元。在办理过程中，任某飞以及张某宏在接受询问时，均表示涉案房屋并非夫妻共同财产。

2017年7月25日，张某宏取得了不动产登记证明。借款到期后，因任某飞未还款，李某光于2018年7月9日向法院申请强制执行。法院作出裁定，查封了涉案房屋。

庭审中，经法院释明，俞某冉明确表示不要求确认张某宏与任某飞签订的不动产抵押合同无效，认为张某宏与任某飞之间的抵押行为无效，并不适用善意取得。任某录、罗某玲亦表示准备通过诉讼方式确认涉案房屋的所有权，但截至本案庭审结束时未向人民法院提起诉讼。俞某冉对于涉案房屋购房款九万余元由任某录、罗某玲支付一节不予认可，认为购房款均由俞某冉与任某飞夫妻共同财产支付，任某录、罗某玲主张购房款由其支付并无直接证据予以证明，且即使涉案房屋系由任某飞婚前取得承租权，但在俞某冉与任某飞结婚后取得涉案房屋的产权，该房屋也应为俞某冉与任某飞的共同财产。俞某冉对于李某光与张某宏签订的授权委托书不予认可，认为此授权委托书为原一审庭审中双方签订的，不能说明在办理抵押登记时已有委托的合意。

另查，任某飞在原审2019年3月14日庭审中曾到庭参加诉讼，其答辩意见为涉案房屋为婚前购买，任某飞与俞某冉没有任何出资，房屋为任某飞个人房屋，任某飞有权设立抵押。并在2019年6月21日庭审中认可张某宏提交的主债权及抵押合同、任某飞与李某光签订的不动产抵押合同、授权委托书、不动产登记证明、执行裁定书、任某飞与李某光签订的借款合同及公证书、执行证书。

再查，任某录曾作为证人在俞某冉诉任某飞、深圳B有限公司抵押权纠纷一案中提交涉案号房屋说明，该说明载明：2005年5月朋友介绍，位于涉案号两居室（使用权）要出售，我和老伴花了300000元买下，卖房房主叫汪某华，当时钱不够，我找朋友借了150000元，当时考虑取暖费能报销，才写了任某飞的名字，我和老伴一直住在此房。2015年孙女要上学，我们才腾出来，两次装修都是我花的钱，他们一分没出。是我全额购买了此房，没有用任某飞和俞某冉的工龄，而且从2005年到2015年的房钱和2015年后的物业费都是我交的，他们夫妻没出一分钱。因此，此房我认为属于婚前财产。

裁判结果

驳回原告俞某冉的诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案中，争议的焦点在于：1.俞某冉是否对涉案房屋享有共有权；2.李某光、任某飞、张某宏三方间法律关系是否合法有效；3.本案设立的抵押权是否能被确认无效。

一、俞某冉是否对涉案房屋享有共有权

涉案房屋系任某飞在与俞某冉结婚前承租的公有住房，涉案房屋所有权的取得发生在任某飞与俞某冉结婚之后。虽然任某录、罗某玲述称涉案房屋系其花费三十多万元取得承租权，其亦出资购买了产权，其应当为涉案房屋的所有权人。但承租权并非所有权，承租人亦非任某录、罗某玲，即使任某录、罗某玲为取得涉案房屋的承租权曾支付对价，但此后未以自己名义承租、在办理产权登记时亦未要求进行变更或者与任某飞、俞某冉以书面方式对于涉案房屋产权归属作出约定，且任某录在原审一审关联案件中以书面方式明确表示，涉案房屋系任某飞婚前财产，不能认定任某录、罗某玲已提交充分证据证明其为涉案房屋所有权人。

任某录、罗某玲主张93150元系由其支付，但房屋交款方式为现金，无法证明现金的资金来源系任某录、罗某玲所有；

综上，涉案房屋为任某飞与俞某冉婚姻关系存续期间的共有财产，俞某冉作为共有权人有权提起本案诉讼。

二、李某光、任某飞、张某宏三方间法律关系是否合法有效

结合查明的事实，李某光与任某飞之间存在真实的借款合同关系。李某光出借资金时要求任某飞以其名下房屋为债权设定担保，并不违反法律法规的规定，但因抵押担保的房屋登记在张某宏名下，形成了实际债权人与登记抵押权人分离的情形。

俞某冉认为，抵押权人与债权人应当为同一主体。张某宏并不实际享有对任某飞债权，张某宏与李某光之间不存在委托关系，不能证明涉案抵押是为了担保李某光的债务；李某光与张某宏之间没有合理的交易安排，也不存在真实的委托关系，本意就是就将涉案房屋抵押给张某宏；只是张某宏一直没有出借资金，到了诉讼中才转而抗辩是为了李某光与任某飞的债权提供担保，是单纯的抵押权和债权分离。对此，法院认为，本案抵押权的归属应当根据当事人之间实际权利义务关系确定。

首先，借款人任某飞在与张某宏订立抵押合同时已与李某光签订借款合同，李某光亦在张某宏与任某飞办理抵押登记后将款项支付给任某飞，可以认定三方对于借款的实际出借人为李某光、名义抵押权人为张某宏达成了三方一致的意思表示。虽然张某宏与李某光在办理委托抵押时并未签署授权委托书，但并不影响三方口头就委托办理抵押登记一事达成一致意见。

按照规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，任某飞虽未到庭，但其在原审一审中认可张某宏作为李某光的受托人，据此可知在办理抵押登记时，任某飞知道李某光为委托人，任某飞与张某宏订立的抵押合同应直接约束李某光与任某飞。任某飞与张某宏基于有效不动产抵押合同设立的抵押权亦应当归属于李某光。

其次，《民法典》规定：抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。法律规定抵押权不得与债权分离而单独作为其他债权的担保，其立法本意在于确认主债权与抵押权之间的从属关系，使抵押权不能脱离主债权而单独转让或者为其他债权进行担保。本案中，基于委托关系设立的抵押权，其担保的主债权为李某光与任某飞之间的借款，张某宏为名义抵押权人，李某光为实际抵押权人，并不属于法律规定的抵押权单独转让或为其他债权担保的情形。

三、本案设立的抵押权是否能被确认无效

庭审中，俞某冉不要求确认张某宏与任某飞之间的不动产抵押合同的效力，认为张某宏与任某飞之间的抵押行为无效，并不适用善意取得。依照法律规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。如上所述，张某宏与任某飞之间的抵押行为具备上述法律规定的民事法律行为有效要件，并未有违法违规之处，应当认定为有效。俞某冉并未提交证据证明张某宏、任某飞之间设定抵押行为存在无效民事法律行为的情形，对于俞某冉要求基于张某宏、任某飞之间抵押行为无效导致抵押权未有效设立的主张，法院不予支持。

本案中张某宏与任某飞之间抵押权是否构成善意取得。

张某宏与任某飞在办理抵押登记接受询问时，均表示涉案房屋并非夫妻共同财产。涉案房屋确系任某飞婚前承租的公有住房，其作为合法的承租人，办理产权登记时成为房屋所有权人，其一直认为涉案房屋为其婚前财产，任某飞向李某光借款、与张某宏办理抵押登记时，其并未与俞某冉离婚，俞某冉与任某飞对涉案房屋权属并未发生争议，亦无生效法律文书确认涉案房屋权属，张某宏审查任某飞房屋产权证后，已尽到善意第三人合理的注意义务。俞某冉并未提交证据证明张某宏与任某飞存在恶意串通，其主张本案张某宏不构成善意取得，要求确认抵押权未有效设立的诉讼请求，法院不予支持，其要求注销抵押登记的诉讼请求，法院亦不予支持。

根据法律规定，当事人有对对方当事人的陈述及提交的证据进行答辩和质证的权利，被告任某飞经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故法院对原告的陈述及提供的证据予以确认并依法缺席判决。