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房产买卖律师——卖方一房二卖的,买方有权单方解除合同吗

作者:靳双权律师 发布时间:2021-09-26 浏览量:0

原告诉称

李某富在原审中向本院提出的诉讼请求:1、解除双方签订的《北京L公司商铺买卖协议》;2、被告返还已经支付的购房款500万元及利息;3、被告给付惩罚性赔偿500万元;4、被告给付涉案房屋差价损失1702.17万元。

事实与理由:李某富与L公司于2011年11月16日签订了《北京L公司商铺买卖协议》,约定由李某富购买L公司开发的大兴区1号商铺,合同总价款3882万元。合同约定,李某富在签订协议后三日内支付首期款200万元,2011年11月21日前支付第二笔购房款300万元,剩余款项3382万元需在房屋竣工备案完成前付清。

本案原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效,双方本应遵循诚实信用的原则,按约全面履行各自的义务,但被告一房二卖,属于单方根本违约,被告违约给原告造成损失,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。由于L公司的过错,房屋买卖合同实际已无法履行,原告不得不解除合同,由于房屋升值部分的利益附着于房屋而存在,原告已无法享有房屋升值的利益,当初原告订立合同的期待利益落空,且涉案房屋房价上涨且涨幅较大,该上涨差价也属于损失的一部分,现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的有关规定,变更相应诉讼请求。

 

被告辩称

L公司辩称,不同意李某富的全部诉讼请求。

1、李某富未按约定支付房款,已构成违约。双方签订《北京L公司商铺买卖协议》,合同约定李某富在签订协议后三日内支付首期款200万元,2011年11月21日前支付第二笔购房款300万元,剩余款项3382万元需要在房屋竣工备案完成前付清。根据协议约定应于2011年11月21日前支付的第二笔购房款300万元及后续房款3382万元均未按照约定的期限向L公司支付。李某富未按约定付款已严重违反合同,构成违约。在合同签订后,L公司多次要求李某富配合L公司签订《商品房预售合同》并进行网签备案,同时要求李某富按照合同约定支付房款,李某富均不履行相关义务。

2、因李某富未按约定时间付款逾期超过60日,L公司已依据协议约定解除了合同。L公司于2012年7月24日向李某富送达了《解除协议通知》,正式告知了双方签订的《北京L公司商铺买卖协议》于2012年7月24日解除。

3、李某富要求交付房屋的条件并未成就,L公司享有先履行抗辩权。L公司向李某富交付房屋的前提条件为:签订商品房预售合同并网签备案;李某富付清全部购房款。上述条件并未成就,L公司不需要向李某富交付房屋,也不需要支付违约金。

4、合同已无法继续履行。因李某富未按约定付款,L公司已解除合同。L公司交付房屋的前提条件为双方签署正式商品房买卖合同并网签备案,李某富向L公司支付完毕全部购房款,目前上述条件均未成就。从政策角度,北京市于2017年3月26日出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,李某富已经不具备购房资格。从合同标的角度,双方就合同标的约定不清,客观上无法继续交易。李某富关于张某卫、李某富对合同标的共有的主张,无法成立。

张某卫与李某富分别于L公司签订了《北京L公司商铺买卖协议》,分属两个合同关系,该两个合同关系约定的合同主体、交易对象、价格均不同,且张某卫、李某富在向L公司支付款项时是单独支付。根据合同相对性原则,上述两个合同是独立的,不会产生任何共有关系。李某富关于张某卫、李某富对合同标的共有的主张没有任何事实、合同和法律依据。因上述两个合同均已无法继续履行,张某卫、李某富均未取得任何房屋的所有权,也没有对房屋共同进行出资,本案为合同纠纷,不存在任何财产共有的事实基础和法律基础。

由于上述两个合同的合同标的均约定不清,导致共有物不明,在没有共有物的前提下,就不会存在共有关系。针对原告变更后的诉讼请求,具体意见如下:一、同意解除合同,在返还购房款时应扣除被告在反诉中请求的违约金368200元;二、二中院民事裁定认定被告不存在一房二卖的行为,且案外人G公司网签合同显示的房屋坐落与双方签订合同约定的房屋坐落并不一致,不能认定被告存在一房二卖的行为;三、由于原告没有按照合同约定支付相关购房款,违约在先,被告可依法解除合同并追究原告的违约责任,原告以被告一房二卖为由请求解除合同,没有法律依据;四、不同意向原告支付利息损失、惩罚性赔偿及房屋差价损失,上述请求没有合同和法律依据,如法院认定被告需要支付损失,不应超过中国人民银行同期贷款基准利率。

原告主张的惩罚性赔偿及房屋差价损失成立的前提是被告存在一房二卖的行为,以目前法院查明的事实和现有证据来看,无法认定被告存在一房二卖的行为,因此该两项请求没有法律依据。由于评估机构出具的是咨询意见,不能作为定案依据,因此原告计算房屋差价损失,没有事实法律依据。原告主张的利息损失计算标准没有法律依据,且自2019年8月20日起,中国人民银行就不再公布同期贷款利率。

L公司向本院提出反诉请求:1、判令解除双方签订的《北京L公司商铺买卖协议》;2、判令李某富向L公司支付违约金368200元。事实与理由:李某富与L公司于2011年11月16日签订了《北京L公司商铺买卖协议》,李某富购买了L公司开发的大兴区1号商铺房屋,合同总价款3882万元。合同约定,李某富在签订协议后三日内支付首期款200万元,2011年11月21日前支付第二笔购房款300万元,剩余款项3382万元需在房屋竣工备案完成前付清。涉诉房屋竣工备案时间为2013年5月29日,李某富最晚付款期限为2013年5月29日。合同第四条约定,买受人未按约定时间付款逾期超过60日,出卖人有权解除合同,且买受人应向出卖人支付逾期应付款1%的违约金。

上述合同签订后,李某富于2011年11月17日支付了200万元,剩余房款未再支付。L公司认为,李某富不按合同约定支付相应款项已构成违约,L公司可依法解除上述合同,同时李某富应承担相应的违约责任。

李某富针对L公司的反诉辩称,应驳回L公司的反诉请求,合同的违约方是L公司,不是李某富,故李某富不应该承担违约责任。

 

本院查明

2011年11月16日,L公司(出卖人)与李某富(买受人)签订《北京L公司商铺买卖协议》。

经李某富、L公司申请,本院委托,通过高院摇号方式选中北京民生物证科学司法鉴定所对协议附件中阴影面积及公司盖章形成的先后顺序及时间进行鉴定,后该鉴定所出具《终止鉴定告知书》,主要内容为:受理鉴定后,使用了多种仪器进行检验,由于盖印的红色印章印迹颜色较浅,且与所画的红线颜色基本一致,在检验过程中,无法明确分辨出印章印迹与所画红线的先后顺序,故无法得出鉴定意见。关于时间的委托鉴定,因无检验鉴定规范,无法满足检验条件,故按照规定决定终止鉴定工作,并将鉴定材料退回。

2010年8月11日,L公司取得《建设工程规划许可证》。

2011年3月26日,L公司取得《北京市商品房预售许可证》。

2013年5月29日,L公司就a地块商业、办公及地下车库取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

2013年8月21日,北京市公安局大兴分局出具《北京市门牌、楼牌编号证明信》。

2013年10月21日,北京市房地产勘察测绘所出具《房产测绘成果备案表》。

2013年11月14日,L公司取得大兴区1号楼的房屋初始登记产权证书。L公司认可涉案合同中所售房屋系该房屋初始登记产权证书中一部分。

庭审中,L公司提交《解除协议通知》,以证明其于2012年11月12日向李某富提出解除合同,解除合同的理由为李某富未按照L公司于2012年7月24日发送的“付款告知函”进行付款,已经延迟付款超出60日。李某富对该份证据不予认可,并称其未收到该《解除协议通知》。截至庭审结束前,L公司未能提交其将该通知送达李某富的相关证据。

另查,2011年11月16日,L公司与张某卫签订《北京L公司商铺买卖协议》,合同约定:该商品房房屋坐落为北京市大兴区1号商铺,该商品房的用途为商业,建筑面积约为7767平方米。该合同亦附有附件,附件中亦存在阴影及盖章。该阴影及盖章与李某富、L公司之间签订的合同附件中的盖章位置不同。

 

裁判结果

一、自本判决生效之日起解除李某富与北京L公司签订的《北京L公司商铺买卖协议》;

二、北京L公司于本判决生效后十日内返还李某富购房款5000000元并支付利息;

三、北京L公司于本判决生效后十日内赔偿李某富5000000元;

四、北京L公司于本判决生效后十日内赔偿李某富房屋差价损失2200000元;

五、驳回李某富的其他诉讼请求;

六、驳回北京L公司的其他反诉请求。

 

房产律师靳双权点评

L公司与李某富签订的《北京L公司商铺买卖协议》系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,应属有效,双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

根据上述规定可知,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

本案中,根据双方的证据及陈述查明事实可以认定,本案合同履行过程中,L公司在明知涉案房屋已经出卖给李某富的情况下,又将涉案房屋出卖给G公司,导致李某富无法取得涉案房屋,已构成根本违约,应承担本案违约责任。

对于李某富要求解除双方签订的《北京L公司商铺买卖协议》的诉讼请求,于法有据,予以支持。

对于李某富主张返还已经支付的购房款500万元的诉讼请求,于法有据,予以支持。李某富主张的利息,根据相关规定,合理部分应予以支持。

对于李某富主张的惩罚性赔偿500万元,符合上述司法解释的规定,予以支持。

对于李某富主张的涉案房屋差价损失1702.17万元(鉴定价格5584.17万元-合同价格3882万元),符合上述司法解释的规定,合理的实际损失部分应予以支持,但同时应考虑李某富未能支付全部购房款的事实,而应依据李某富付款比例情况酌情予以确定。北京市G公司出具涉案房屋市场价值咨询报告为总价值5584.17万元,虽不是具体鉴定评估报告,但在本案无法确定分割物权的情况下,应可参考使用。考虑到合同约定房屋价款为3882万元,李某富已付房款为500万元,参照相应付款比例并参考适用涉案房屋市场价值咨询报告的总价值,酌定支持相应房屋差价损失为220万元。

对于L公司以李某富未按时交纳房款为由反诉要求解除合同并支付违约金36.82万元的反诉主张,首先,L公司未能提供证据证明其向李某富送达了《解除协议通知》或其他表明解除合同的相关文件;其次,L公司在其提交的《解除协议通知》中称李某富未按照2012年7月24日发送的“付款告知函”进行付款,而事实上李某富已于2012年7月18日支付房款300万元,合同约定的第三笔房款的支付时间应为购买房屋竣工备案前分期付清,而L公司于2013年5月29日才取得a地块商业、办公及地下车库的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》,亦即在此时尚不具备付款条件,故根据以上证据可以判断,李某富并不存在违约行为,不应承担逾期付款的违约责任。

L公司称房屋具体位置不清系约定不明,根据李某富和张某卫的合同附件,以及L公司对于网签备案合同、房屋初始登记产权证书的质证意见可以看出L公司对于张某卫、李某富购买的房屋具体位置知情并且明确,故对于L公司辩称具体位置不明确以致不能履行的辩称意见,不予采信。综上,对于L公司的反诉请求,其反诉要求解除双方签订的《北京L公司商铺买卖协议》的主张,与李某富主张一致,不持异议,但其反诉解除合同的理由,不予采信,其反诉要求李某富支付违约金36.82万元的主张,没有事实依据,不予支持。

 


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