您所在的位置: 法律快车 > 北京律师 > 靳双权律师主页 > 律师文集 > 文集详情
律师信息

房产买卖律师靳双权——借名所购房屋能否作为出名人遗产继承

作者:靳双权律师 发布时间:2021-09-26 浏览量:0

原告诉称

张某荣向本院提出诉讼请求:1.第三人Y公司协助被告李某丽办理位于北京市丰台区1号房屋不动产权证书,被告李某丽取得涉案房屋不动产权证书30个工作日内将房屋产权转移登记至原告名下;2.被告支付原告违约金140000元。

事实和理由:2015年7月29日,李某福(出卖人)与原告张某荣(买受人)在第三人T公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》,约定李某福将其名下位于北京市丰台区1号房屋出售给原告,总价款为900000元。出卖人领取到房屋所有权证30个工作日内,买受人和出卖人双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。上述交易合同签订后,原告依约于2015年7月29日、2015年8月21日、2015年10月26日,共计支付房款700000元,李某福亦按合同约定将涉案房屋交付原告,原告接收并装修后入住至今。

被告李某丽是李某福的独生女儿。2019年李某福去世,被告李某丽作为其唯一继承人,在没有声明放弃继承权的情况下,理应继续履行其与原告签订的《房屋买卖合同》,配合原告办理案涉房屋所有权证书并过户登记至原告名下。原告多次与被告沟通协商履行合同事宜,被告均拒绝配合。原告为维护自身合法权益,特诉至贵院,望判如所请。

 

被告辩称

李某丽辩称:不同意原告的诉讼请求。

理由如下:一、我是李某福的唯一继承人,对李某福与张某荣之间有关1号房屋买卖的情况我不知情。

二、李某福与张某荣于2015年7月29日签订的《房地产买卖协议》属于无效合同。双方签订房屋买卖协议时,李某福尚未取得1号房屋权属证书,未取得权属证书的房屋不得转让,故该协议违反合同法第52条规定,因而无效。

三、张某荣存在逾期付款的违约行为,合同约定第二次付款时间为2015年10月15日,实际付款时间为2015年10月26日,逾期10日,按合同约定,张某荣存在违约行为,合同终止,张某荣应当承担违约责任。

四、涉案房屋属于经济适用房,该类房屋以无效为原则,以有效为例外。对于已购经济适用住房再上市交易的合同效力,若是在相关政策法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房的,可以认定合同无效。

五、涉案房屋属于拆迁安置房,不同于普通商品房,该类房屋购买价格相对较低,部分房屋产权证办理周期较长,且按规定在5年内限制上市交易,房屋的性质通常为按经济适用房管理,土地使用权性质为划拨用地,上市交易需缴纳土地出让金。我作为被拆迁安置人,拆迁房屋中有属于我的份额,我虽然不是涉案房屋产权人,但作为被拆迁人,享有居住权,李某福出售房屋的行为已经剥夺了我的居住权。

六、张某荣主张的违约金没有法律依据。

 

本院查明

2015年1月16日,北京市丰台区人民政府房屋征收办公室(甲方)与李某福(乙方)签订《N区改造三期房屋征收项目定向保障房产权调换补偿协议》。2015年3月4日,北京市丰台区房屋经营管理中心出具选房结果通知单,通知李某福中选涉案房屋。2015年3月9日,Y公司通知李某福于2015年3月11日办理涉案房屋入住手续。

2015年7月29日,出卖人李某福(甲方)与买受人张某荣(乙方)、居间人T公司(丙方)签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》,约定出卖人将涉案房屋(建筑面积49.55平方米)出售于买受人,房屋性质为按经济适用住房管理的房屋,成交价格900000元,定金金额20000元……。

2015年10月26日,李某福将涉案房屋交付张某荣,并签订《房屋交接清单》,张某荣及其家人一直在此房屋居住。经本院查询,涉案房屋现仍登记在Y公司名下,无抵押情况。经张某荣申请,本院于2020年8月6日作出民事裁定书,裁定查封涉案房屋。在本案审理期间,张某荣经房管部门审核,具有在北京市购房的资格。

另查,李某福于2016年12月8日死亡,其父亲李父于1992年4月14日因死亡注销户口,母亲李母于2014年3月18日因死亡注销户口。李某福的初婚妻子王某菊,二人生育女儿李某丽,王某菊于1989年5月6日因死亡注销户口。李某福于1989年10月10日与张某芹登记结婚,二人婚后无子女,于2006年11月14日经本院以民事调解书调解离婚。李某福再婚离异后,未再婚。

 

裁判结果

一、北京市Y公司于本判决生效后七日内协助张某荣办理位于北京市丰台区1号房屋的所有权变更登记手续,将该房屋所有权变更登记至李某丽名下;

二、李某丽于上述房屋所有权变更登记完成后的三十个工作日内协助张某荣将位于北京市丰台区1号房屋所有权变更登记至张某荣名下;

三、张某荣于上述房屋所有权变更登记至其名下的同时将剩余购房款200000元支付李某丽;

四、驳回张某荣的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。张某荣与李某福签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示,且未违反法律法规相关规定,应属有效合同,各方均应依约履行,不得擅自变更或者解除合同。

合同履行过程中,张某荣已经按照合同约定支付购房首付款,李某福业已将涉案房屋交与张某荣居住使用,在李某福死亡后,张某荣有权要求其唯一继承人李某丽在继承遗产范围内继续履行合同义务,配合办理房屋所有权变更登记手续。李某丽在庭审中亦明确表示同意协助张某荣办理相关产权登记手续。故对于张某荣主张将涉案房屋产权登记变更至李某丽名下,再由李某丽将上述房屋产权登记变更至张某荣名下的请求,予以支持。

经查询,房屋现登记在建设单位Y公司名下,涉案房屋系李某福在Y公司认购房屋,Y公司具有协助过户的义务。关于剩余购房款200000元,张某荣明确表示可以按照合同约定在过户当日予以支付,不持异议。

关于违约金,合同约定出卖人领取到房屋所有权证30个工作日内由买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,现涉案房屋登记在Y公司名下,李某丽尚未办理房屋权属登记手续,张某荣以李某丽拒不履行房屋买卖合同、拖延办理房屋所有权证和房屋权属转移手续为由要求李某丽承担违约责任,依据不足,不予支持。

 


靳双权律师

靳双权律师

服务地区: 北京-北京

服务时间:8:00-21:00

律所机构: 北京市东卫律师事务所

134-2603-7149

在线咨询