靳双权律师

原告诉称

赵某丰向本院提出的诉讼请求：1、解除原告与文某山于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》；2、文某山、李某香返还原告购房款160万元；3、文某山、李某香给付原告经济损失190万元（房屋差价，因执行局拍卖房款为350万元，主张差价损失）；4、诉讼费由被告承担。

事实与理由：2013年8月1日，原告与文某山签订《房屋买卖协议书》，约定：文某山将其位于北京市大兴区1号房屋，以160万元的价格出售给原告，购房款一次性付清；双方约定于2013年11月1日前将房屋过户到原告名下，过户的一切费用由文某山负担，如到期未能过户，文某山按每日5000元向原告支付违约金，如履行协议过程中一方违约，相对方支付二倍违约金，即320万元。

协议签订当日，原告向案外人文某娜的某银行帐户汇入160万元，文某山、文某娜共同给原告出具收条，确认收到购房款。2013年11月，原告进入涉案房屋内居住，但一直未能办理过户手续。2016年7月26日，原告因房屋买卖合同将文某山诉至法院，法院确认双方签订的房屋买卖协议有效。

2017年8月4日，原告起诉二被告要求其协助办理过户登记手续并承担违约责任，该案审理过程中，查明，2014年2月18日，涉案房屋在A银行的抵押注销登记，2014年2月21日，被告恶意将该房屋抵押给B公司。此时文某山早已将房屋出售给原告，已经收到全部购房款且已经过了双方约定过户期限，其应该积极履行过户手续，其恶意的抵押行为，侵害原告的合法权益。

该案还查明，涉案房屋于2015年9月21日被大兴区人民法院依法查封，上述情况，原告完全不知情，均系文某山恶意操作，导致涉案房屋无法过户，法院驳回了原告的诉讼请求，现涉案房屋已经进入司法拍卖的执行程序。综上所述，被告恶意违约行为导致合同履行不能，无法实现合同目的，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。

被告辩称

文某山、李某香辩称，不同意原告的全部诉求，文某山并不是房产的实际所有权人，原告应向该房产所有权人文某娜主张，房屋买卖协议也是原告和文某娜协商的，被告李某香对房产出售全部环节未参与，涉案房屋不属于夫妻共同财产，李某香与本案无关。原告在其他案件中的陈述，原告在购买本房产时，明知房屋上设有抵押，其自愿承担风险，故其主张的损失实际上应是其承担风险的一部分，所以无权向被告予以主张。

第三人文某娜述称，文某山是我弟弟，我购房时因北京的限购政策，我名下已有房，没有购房资格，就借用我弟弟的名义购买了涉案房屋。因我着急做一个工程，就把涉案房屋挂到网上卖，原告是通过熟人私下找的我来买房，我们私下就达成了买卖协议，没有通过中介。涉案房屋当时值200多万，因我着急用钱，我就以160万元的低价出售给原告，前提条件我也和原告说了，这个房子暂时过不了户，因为银行有贷款，当时都告知原告了，原告也是认可的。到我们签协议的时候，我才把文某山叫过来，因为是他的名字，所以需要他亲自签。这个房款是原告打到我名下的，钱也是我实际使用，与文某山无关。

原告把房款打给我之后，我就把房屋腾空交给原告使用了。我因为做工程，工程款回款慢，导致涉案房屋一直未给原告过户。从2013年原告打款给我之后，一直到现在都是由原告实际居住的。对于原告的诉求，想解除合同退钱的话，因这个钱是我实际使用的，与文某山无关，我愿意承担解除合同、退还房款的责任，但赔偿损失的责任不用这么多，当时我卖给原告也是低价出售的，这么多年原告也是一直使用的，我认为应适当的少赔一些。

本院查明

2013年8月1日，赵某丰（买受人）与文某山（出卖人）签订《房屋买卖协议书》，约定：“现有北京市大兴区1号房屋（即涉案房屋），卖给赵某丰，房款160万元整，一次性付清。双方约定房屋产权于2013年11月1日前过户到赵某丰名下，过户中发生的一切费用都由原房主文某山承担。如到期未能于2013年11月1日前过户到赵某丰名下，房主文某山按每日5000元违约金支付给赵某丰。过户后房屋交给赵某丰。如中途双方有一方在协议执行中违约，向对方支付2倍违约金，即3200000元整。”

协议签订当日，赵某丰向文某娜的某银行账户汇入1600000元。文某山与文某娜共同向赵某丰出具收条，载明：“今收到赵某丰交来购买坐落大兴区1号房屋房屋款1600000元。因赵某丰向文某山转卡失败，改为赵某丰向文某娜转入人民币1600000元整。”收条尾部有文某山、文某娜的签字及捺印。

2016年7月26日，赵某丰因房屋买卖合同纠纷将文某山诉至本院，本院作出民事调解书，内容为：一、赵某丰与文某山于2013年8月1日就涉案房屋签订的房屋买卖协议有效；二、案件受理费9600元由被告文某山负担。

2017年8月4日，赵某丰又将文某山诉至本院，请求本院判决文某山协助赵某丰办理涉案房屋的过户登记手续、承担全部税费，并赔偿违约金200000元。但因涉案房屋已被本院查封且存在抵押登记，房屋买卖协议存在继续履行的障碍，客观上暂无法办理产权过户手续，且赵某丰经本院依法释明仍未变更诉讼请求，故本院于2018年3月30日判决驳回赵某丰的诉讼请求。

另查，2012年12月24日，A银行（以下简称A银行）作为抵押权人就涉案房屋设定最高额抵押权登记，该笔抵押于2014年2月18日办理注销登记，注销原因为贷款结清。2014年2月21日，B公司作为抵押权人就涉案房屋设定抵押权登记。

B公司与齐某华、文某山借款合同纠纷一案，本院于2016年7月15日判决：一、齐某华偿还B公司借款本金5000000元并支付借款利息；二、齐某华支付B公司律师代理费136600元；三、如齐某华未履行上述第一项、第二项义务，则B公司对齐某华名下位于北京市大兴区2号房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权；如齐某华未履行上述第一项、第二项义务，则B公司对文某山名下涉案房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权。

判决书生效后，未如期履行判决书确定的义务，B公司向本院申请强制执行，本院于2016年8月25日立案执行。执行过程中，本院于2016年11月1日查封涉案房屋。后钟某英以其受让B公司就民事判决书享有的全部债权为由，申请变更为申请执行人，本院于2016年12月26日裁定变更钟某英为案件申请执行人。赵某丰就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年5月9日裁定中止对涉案房屋的执行。钟某英不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2019年9月26日判决：准许执行北京市大兴区1号房屋。赵某丰上诉后，北京市第二中级人民法院于2020年5月28日判决：驳回上诉维持原判。

庭审中，针对第三人文某娜陈述涉案房屋系其用其弟弟文某山的名义购买，购房款系其实际收取及使用，其愿意承担本案相关法律责任，赵某丰称：我方认为法律上不存在借名买房的事儿，我方是和文某娜联系，但房主为文某山，后续多项判决主体均为文某山，具体文某娜与文某山之间对房屋的约定与我方无关，虽然第三人文某娜当庭认可是其原因导致没有过户，愿意承担各项责任，但本案中我方仍要求由文某山、李某香承担责任。文某山、李某香称：我方认为应由房屋实际权利人文某娜承担相应责任，借名买房的行为并不为法律所禁止。第三人文某娜称：原告当时知道我是用我弟弟的名义买的，他也没有异议，希望原告实事求是，我愿意承担本案的责任。

裁判结果

一、自本判决生效之日起解除赵某丰与文某山于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》；

二、文某山于本判决生效之日起十日内返还赵某丰房款1600000元；

三、文某山于本判决生效之日起十日内赔偿赵某丰经济损失1500000元；

四、驳回赵某丰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据庭审查明的事实情况和相关证据及已生效判决，可以判定文某山未按房屋买卖合同约定履行过户义务，导致无法实现合同目的，属于违约行为。关于文某娜与文某山之间借名买房的问题，并不妨碍赵某丰行使其向房屋买卖合同相对方主张违约责任的权利。故，赵某丰要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求文某山退还房款160万元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定。

对于赵某丰要求文某山赔偿经济损失190万元（房屋差价，因执行局拍卖房款为350万元，主张差价损失）的诉讼请求，因文某山系违约方，应对赵某丰的合理实际损失予以赔偿，但对于具体赔偿数额，应参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定。

赵某丰要求李某香共同承担本案给付责任的主张，缺乏事实及法律依据，不应支持。