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北京房产律师——卖方签订合同后又将房屋出售构成根本违约吗

非原创 发布时间:2021-09-23 浏览量:0

 

原告诉称

张某晶向本院提出诉讼请求:1.判令Z村村委会、S公司共同退还我购房款70万元并支付利息;2.判令王某喜对上述二被告的债务承担连带责任。

事实和理由:2016年9月,我与Z村村委会、S公司签订《房屋买卖合同》,当时按被告要求合同签订时间写为2013年4月2日,合同约定被告将坐落于北京市通州区1号房屋(以下简称案涉房屋)出售给我,房屋价款为78.5万元。合同签订后,我将上述购房款支付给二被告。但后来我发现他人对案涉房屋占用并装修,我多次要求二被告予以解决,但均没有结果。后我与被告签订解除房屋买卖协议书,被告同意解除合同,并同意退还房款、设施款等合计85万元,同时承诺如逾期退款,我有权主张利息。后被告分四次退还我房款15万元,剩余70万元迟迟未退。后经我多次催要,王某喜于2019年5月2日与我签订退款协议,承诺剩余款项于2019年7月30日前还清,但三被告均未履行约定。为维护自身合法权益,现我起诉至法院,望法院判如所请。

 

被告辩称

Z村村委会辩称,不同意原告的诉求,该案与我方没有关联性,当时村主任与原告签订的合同并没有实际履行,房屋是被告S公司与原告签署的,我方并没有得到实际利益,被告所有承诺都是另外两个被告做出的,原告的诉讼请求没有正当理由。

S公司、王某喜辩称,我方不同意原告的诉讼请求,原告始终也没有将房产证和材料退给我。房屋也被案外人占用着,导致房屋也不能卖出去。

 

本院查明

2013年4月2日,Z村村委会作为出卖人、张某晶作为买受人、S公司作为建设单位签订《房屋买卖合同》,约定买受人自愿购买出卖人建筑的自住楼案涉房屋,建筑面积134.36平方米,房屋总金额78.5万元,买受人采用一次性付款的方式支付房款,出卖人最迟应于2013年4月30日前,将房屋交付给买受人。此外,三方还约定了其他内容。庭审中,张某晶表示上述合同实际签订于2016年9月,其系按照出卖人的要求书写的上述时间。

2018年7月3日,张某晶作为甲方、S公司作为乙方签订《协议书》,载明:甲方于2016年9月购买案涉房屋,于2017年10月甲方发现该房屋被告他人装修并占有,经过九个月以来甲方与乙方多次协调,此房屋产权问题一直未能解决,最后,甲方与乙方沟通协调后达成意见如下:一、乙方需在2018年7月3日支付甲方购房款78.5万元、购房后换门、办理电卡等投入0.3万元以及甲方贷款利息6.2万元,合计85万元;二、甲方收到乙方支付85万元后,将乙方出售时的房产证及相关资料退回;三、乙方逾期未支付上述款项,乙方自2018年8月20日起按照银行同期贷款利率的双倍向甲方支付逾期付款利息。

2019年5月2日,王某喜作为债务人、张某晶作为债权人签订《协议》,载明:因欠张某晶退房款未还上,现经双方协商一致,承诺还款计划如下:一、5月10日前给张某晶10万元、5月20日给第二笔10万元、6月20日还20万元、7月30日前将剩余本息还清;二、此协议与退房协议一致,在此期间按退房协议计息;三、王某喜承诺在此期间收到承德立晨花园卖房款后立即还给张某晶。

经查,上述《协议书》签订后,王某喜向张某晶退还了购房款15万元。对于为何Z村村委会作为出卖人在上述《房屋买卖合同》上盖章,Z村村委会表示盖章发生在村委会换届之前,在换届之后,因王某喜出售房屋的手续没有办理下来,Z村村委会就退出了。王某喜与S公司主张其与Z村村委会系联合开发的关系,但因项目目前处于亏损阶段,故出售部分房屋的款项目前还没有与Z村村委会进行分成。

 

裁判结果

一、北京市通州区Z村村委会作为出卖人、张某晶作为买受人、北京S公司作为建设单位签订的《房屋买卖合同》无效;

二、北京市通州区Z村村委会、北京S公司及王某喜于本判决生效之日起七日内连带退还张某晶购房款70万元并支付利息损失,利息损失的计息方式:以70万元为基数,自2018年8月20日起,按中国人民银行同期贷款利率的2倍标准计算,2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍标准计算,至购房款全部清偿之日止。

 

房产律师靳双权点评

违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

根据本案查明的事实,张某晶与Z村村委会、S公司签订的《房屋买卖合同》所涉标的房屋系建设在集体土地上的房屋,不具有相应的建设审批手续,故该合同应属无效。Z村村委会、S公司应将已收取的购房款退还给张某晶。《房屋买卖合同》的无效,并不影响张某晶与S公司、王某喜之间对退款事宜所达成协议的效力。S公司、王某喜在与张某晶结算后,未按协议约定退还购房款不妥,故对于张某晶要求S公司、王某喜退还其购房款70万元并支付利息的诉讼请求,理由正当,证据充分,予以支持。

Z村村委会系《房屋买卖合同》中的出卖人,其虽主张已退出与S公司之间的合作关系,但案涉房屋位于Z村,其势必与S公司之间存在利益关系,故其应对张某晶承担连带退款责任。

 


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