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律师信息
  • 姓名 : 靳双权律师
  • 电话 : 134-2603-7149
  • 职务 :
  • 机构 : 北京市东卫律师事务所
  • 证号 : 11101200610616920
  • 邮箱 : 467786415@qq.com
  • 地址 : 北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦D座3B(地铁二号线出C口)
靳双权律师

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解析一起农村房屋买卖合同纠纷
作者:靳双权发布时间:2019-03-15 来源:浏览量:0

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告苟先生起诉称:苟大叔是我父亲,于2015年3月10日已过世。苟大叔未经我同意,于2005年擅自将我坐落在甲市乙区XX镇XX村的房屋出售卖给被告,苟大叔和被告黄先生之间的买卖行为严重侵犯了我的合法权益,所以请求法院判令:1.确认苟大叔和被告黄先生之间签订的房屋买卖合同无效;2.判令被告黄先生将诉争的房屋和宅基地腾退并交还我;3.案件诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告黄先生答辩称:我与本案诉争房屋的卖主苟大叔均系XX镇XX村村民,本案诉争的房屋和院落是苟大叔继承其父亲的遗产,与本案原告苟先生无关,虽然2001年9月份XX村委会确权时将诉争房屋和院落登记在苟先生的名下,但那是XX村委会按户登记。当时由于诉争房屋的卖主苟大叔(1943年出生)年事已高、体弱多病,再加之,本案的原告为儿子小苟上户口需要,所以,XX村委会将诉争房屋按户登记在本案的原告苟先生的名下,故此,本案诉争房屋的所有人依然是苟大叔。苟大叔有权将诉争的房屋卖给我,其行为符合我国物权法、合同法、民法通则的规定,所签订的《房屋转让书》合法有效;2005年1月8日,苟大叔同我经过友好协商,在平等自愿的前提之下,在两位中证人村大队长和村民蒋先生的见证下,并由中证人王某执笔签订了《房屋转让书》,我当天就把购房款21500元付清给卖主苟大叔,卖出当天也把诉争房屋的《集体土地建设用地使用证》和该房屋及院落的钥匙交付给我,我把诉争房屋整理好之后,于2005年3月份搬入居住至今;.2006年春,我将所购买苟大叔的3间北房拆除,在原址之上又新盖了4间南房,作为我自己所开办的农家院的厨房使用;苟大叔把诉争房屋卖给我时候,原告已经35岁,已成年且系完全民事行为能力人,都知道父亲苟大叔把诉争房屋卖予我,原告认可诉争的《房屋转让书》,只是由于乙区XX镇XX村要拆迁,在巨大的经济利益驱使之下,原告曾于2017年4月7日将我诉至法院,经法院释明驳回后撤诉。所以请求法院驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  苟大叔与苟先生系父子关系,苟大叔、苟先生与黄先生均系乙区XX镇XX村农民。2005年1月8日,苟大叔将其父亲留下的祖宅转让给本村农民黄先生,价款21500元,双方签订了《房屋转让书》,王某、蒋先生作为中证人,签订合同当天,黄先生向苟大叔支付房屋价款。后苟大叔向黄先生交付了房屋,黄先生在2005年将房屋拆除,新建南房三小间加一过道。苟大叔于2015年去世。诉争房屋最开始的集体建设用地使用证不是苟先生的名字,因为苟先生的儿子要上户口,就说把名字变更成苟先生。

  四、法院判决

  驳回原告苟先生的全部诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于本案争议焦点,首先,诉争房屋为原告爷爷留下来的祖宅,虽然集体土地建设用地使用证登记在苟先生名下,但其表示并不知道登记在自己名下。其次,苟大叔夫妇在出卖前一直在此房屋居住,且苟先生也认为此房屋为其父母所有,苟先生母亲也认为诉争房屋出卖之前是其夫妇俩的,该房屋的集体土地建设用地使用证也是由其保管。再次,苟先生多年居住在XX村,在其父母将诉争房子卖与黄先生,且黄先生将诉争房屋拆除重建十余年后,其一直未提异议。最后,苟大叔夫妇收取了诉争房屋价款。综上可以看出,基于某种原因集体土地建设用地使用权证登记在原告名下,但此项登记并不是对原告享有房屋所有权的确认,该房屋由苟大叔夫妇占有、使用、收益、处分,苟大叔夫妇为该房屋的实际权利人。原告主张的诉讼请求,因本案涉及农村宅基地使用权的转让问题,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的成员身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,但不禁止在集体经济组织成员内部流转。由于苟大叔、黄先生属于同一集体经济组织成员,双方之间的房屋及宅基地转让行为,属于内部流转,并不违反法律规定。

注:以上内容由靳双权律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电靳双权律师咨询。
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专业领域: 继承 房地产
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