靳双权律师

北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

一、基本案情

1、原告诉称

原告孙某诉称，2016年11月4日，原、被告双方签订《房屋买卖协议书》，双方协议约定：原告购买被告所有的房屋；房屋价款53万元整；2017年5月1日被告配合原告过户，过户费用由原告承担；余款23万房贷由原告支付；甲方将房屋交付乙方后，房屋所有权随即归乙方所有。该《房屋买卖协议》签订当日，被告给原告出具了一张《收条》，承认收到原告房款30万元。依据双方协议约定，原告于2016年11月10日开始向建行交付该房屋贷款，至2017年5月16日将23万元房屋贷款全部还清；除此之外，为了解除该房屋抵押、办理房屋过户手续，原告于2017年9月16日为被告支出7万元用于偿还其在建行的个人信用贷款。按照双方《房屋买卖协议》约定，被告应于2017年5月1日配合原告办理过户手续。但在原告结清全部贷款，被告收到了《银行押品权证转出通知书》后，却明确表示悔约，拒绝配合原告过户。后经原告多次催告，被告拒不履行，甚至于2018年3月21日擅自取走办理解押的房产证并拒绝交付给原告。至此，原告向法院提出诉讼请求，1、请求依法判令被告履行《房屋买卖协议》，配合原告办理房屋所有权转移过户登记手续；2、请求依法判令被告返还原告为解除房屋抵押、办理过户而支出的信用卡还款人民币7万元本金及利息2186元；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费、保全费及相关费用。

2、被告辩称

被告牛某辩称，1、原告陈述的购房合同、还贷卡、供热卡、燃气使用证、有线电视用户卡、电梯钥匙和入户门钥匙都不是我交付的，我长期在外地，涉案房屋一直由我叔叔丁某打理，我没有收到过30万元的款项，所谓的买卖协议还有7万元欠款的事情，因我资金来往过大，我记不清楚了，另外信用卡是我的个人贷款，我不需要任何人来偿还。买卖协议约定是房款为53万元，涉案房屋是在2001年我父亲花了49万元左右购买的，每年租金4万元，不可能以53万元转让该房屋。2、我取房证时是通过原告同意的，建设银行的工作人员也称必须经过原告同意才能取得房证，是建行工作人员与原告通电话后，原告表示同意，被告才取得房证。

二、法院查明

2016年11月4日，原告孙某作为乙方（买方）与被告牛某作为甲方（卖方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：一、甲方自愿将房屋卖与乙方。二、双方议定房屋价款为530000元整，已签订此协议为证。三、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税务及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。四、甲方将房屋交付乙方后，房屋所有权随即日归乙方所有，交房之日前所发生的水、暖、电费等一切债权由甲方负责结清。甲方协助乙方办理房屋产权手续，费用由乙方自理。乙方将房款全数交与甲方同时，甲方将房屋钥匙及房屋产权证明等相关手续交予乙方。

2017年5月16日，原、被告共同到银行办理提前还贷手续，原告替被告向银行还清贷款本金223778.79元。2017年9月6日，原告取款70000元，原告表示该费用系为办理解押手续替被告偿还其在建设银行的个人信用贷款70000元，被告不予认可。2017年9月19日，诉争房屋办理了解押手续。

原告提交了录音证据，录音中被告自称“另外还有7万元到什么时候我都承认，到啥时候我都还”，被告当庭表示该7万元系与原告的其他经济往来，与个人信用贷款无关。

房屋系被告牛某单独所有。被告叔叔丁某与原告存在30万元的债务关系，丁某欠原告30万元，后经协商，原告购买被告房屋，购房款中的30万元由该笔欠款抵顶，由被告出具30万元的收条。

三、法院判决

1、被告牛某协助原告孙某办理房屋所有权证，将上述房屋产权办理至原告孙某名下，所需费用由原告孙某承担；

2、被告牛某给付原告孙某信用卡还款70000元及利息；

3、驳回原告孙某的其他诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为，原、被告所签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议的约定全面履行自己的义务。关于购房款，双方约定购房款为530000元，其中300000元购房款系通过案外人丁某欠付原告的欠款抵顶。结合被告出具的收条及房屋买卖协议的约定，可以认定被告已经认可由上述欠款300000元抵顶部分购房款的事实。另外，双方约定“2017年5月1日后，甲方配合乙方过户，过户费用由乙方负责，余款二十三万房贷由乙方支付。”原告已按合同约定将诉争房屋的贷款全部还清，故原告已经履行了合同约定的全部义务，被告应按约定配合原告办理诉争房屋的更名过户手续。

关于被告主张30万元系原告与丁某之间的债务转让，其未实际收到30万元购房款的问题，本案在房屋买卖协议签订前，丁某与与原告确实存在借款关系，但经过丁某、原告及被告重新协商，将借款关系转变为房屋买卖合同关系，将借款转为已付购房款，并对房屋交付、尾款交付等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方建立房屋买卖合同关系，并非为借款履行提供担保，而是债务到期时，通过将被告所有的房屋出售给原告，实现各方权利义务平衡的一种交易安排，被告牛某主动签订房屋买卖协议及出具收条的行为，应视为对该交易安排的认可，故对被告的此项主张，法院不予采信。

关于原告主张被告返还其因解除房屋抵押而支出的信用卡还款70000元的问题，法院认为，结合法院调取的中国建设银行信用卡交易明细，可以看出原告取款70000元的日期为2017年9月6日，与被告还信用卡70000元的日期一致，结合原、被告庭审中陈述，可以认定原告替被告还信用卡70000元的事实，故被告应将该70000元返还原告，原告主张还款利息自2017年9月19日起算，符合法律规定，法院予以支持。